설마 합헌일까? 분양가상한제

재건축 재개발 착공 전 마지막 단계인 관리처분 계획 인가를 받은 단지의 분양가 규제를 두고 위헌 논란이 있다. 합헌, 위헌의 주장을 살펴보자

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[분양가 상한제에 대한 합헌 주장]

1. 관리처분인가를 받은 것이 분양가 확정을 의미하지 않는다. 이후 실 분양 때까지 여러차례 변경하는 것이 통상적인 사례이기 때문에 소급적용이라고 말하기 어렵다 (국토부 장관)

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2. 헌재는 2008년에 관리처분인가가 난 사업에 대하여 임대주택을 적용케 하는 것는 위헌이라는 헌법소원에 대해, 일반분양까지 미치지 않아 아직 완성되지 않은 사실관계 또는 법률관계를 규율대상으로 하는 입법으로서 소급입버에 해당한다고 볼수 없다고 했다.

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[분양가 상한제 대한 위헌 주장]

1. 유사 사례로 현재 위헌 여부가 진행중인 것은 가구당 5천만원의 재건축부담금을 부과받은 용산구 한남연립 재건축조합이 2014년 위헌 심판을 청구한 헌법소원이 살아 있다. 현재 6년째 심리중으로 결론이 언제 날지 모른다.

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2. 임대주택 공급의무 위헌 논란의 쟁점이 분양가 상한제와 유사하다. 재건축 단지에 임대주택을 짓도록 한 것으로 이 규제도 입주자모집을 신청하는 단지부터 적용했다.

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3. 재건축 규제는 대개 사업계획 수립단계인 사업시행인가 신청이나 관리처분계획 인가 신청단계부터 적용한다. 관리처분계획인가를 받았으면 재건축 계획이 마무리된 것으로 보고 규제에서 열외였다.

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4. 임대주택 적용관련 기각결정의 반대의견 4명(전체 9명)은 관리처분계획 인가를 받은 사업장에도 적용되면 임대주택 건립으로 분양수익이 감소해 추가분담금이 늘어나게 되고, 증가하는 추가분담금으로는 재건축 사업을 추진할 의사가 없더라도 재건축 사업을 철회할 수 없기 때문에 신뢰보호의 원칙을 위반해 사업 시행자 및 조합원들의 재산권을 침해한다고 했다.

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5. 당시 헌재는 재건축의 진척 정도에 따라 차등을 두어 피해를 최소화하는 장치를 마련했다며 기각 결정 이유를 들었다. 임대주택 규모가 사행시행인가 이전에는 늘어나는 용적률의 25%, 이후는 10%였다. 현 정부가 추진하는 분양가 상한제는 단계철 순차적인 고려가 전혀 없다. 관리처분계획에 따라 이주하고 철거된 사업장이나 아직 사업계획도 세우지 않은 단지나 똑같이 일률적인 규제를 받는 것은 문제가 있다.

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6. 2017년 관리처분계획인가 신청으로 늦춘 적용 시점을 정부가 뒤집어 입주자모집승인 신청으로 규제 강도를 높이는 것도 소급입법 논란이 될 수 있다. 2017년 법령 개정 시행 당시 이미 관리처분계획을 신청해 상한제 대상에서 제외된 사업장을 다시 소급해 적용할 수 있느냐는 것이다. 상한제 제외라는 완성된 사실관계를 규율한다고 볼수 있어서 이기 때문이다.