[판례연구] 계약과 해약 관련 - 2005다39594, 가계약,해약금, 계약의성립, 정식계약서, 이행을 착수, 중도금

부동산 거럐에서 있어서 계약은 거래의 기초이고 매우 중요하다. 계약은 우리 민법에서는 사적 자치의 원칙에 따라 계약자유의 원칙이 보장되므로, 계약체결, 작성방법 등이 자유롭게 할 수 있다. 그러나 이러한 계약이 나중에 객관성과 증거로서의 효력을 가지기 위해서는 일반적으로 문서화된 서류로 계약을 하는 것이 일반적이다.

 

계약에 관한 대법원 판례가 있어서 소개해 본다.

 

의사의 합치란

본질,중요한 사항에

구체적 합의

1. 계약의 성립을 위한 양당사자 사이의 의사의 합치의 정도는 어느정도이어야 하나?

=> 계약은 기본적으로 양당사자의 의사의 합치가 있어야 한다. 의사의 합치는 계약내용에 해당하는 모든 사항에 대한 합치까지 있어야 하는 것은 아니다. 계약의 본질적인 사항이나 중요한 사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 또는 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 된다.

 

매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것을 약정하고, 상대방은 그 대가로 금전을 지급하는 것에 대해 쌍방의 합의가 이루어져 성립하는 것이다.

 

계약성립 정도?

목적물, 매매대금 특정

중도급 지급방법

합의로 족함

2. 계약의 성립이 인정되는 정도는?

 

=> 매매계약의 가계약 당시에 매매계약의 중요사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 비록 가계약서에 잔급지급시기가 지급시기가 기재되지 않았고, 또 후에 정식계약서가 작성되지 않았다고 하더라도 매매계약은 성립되었다고 본다.

 

 

이행의 착수?

이행을 하거나

이행에 필요한 행위 한때

3. 해약금에 관한 이행을 착수할 때까지의 의미?

=> 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할때까지 하여야 한다. 이행에 착수한다는 의미는 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 행위를 하는 것을 말한다.

매매계약시에 매수인이 중도금 일부의 지급에 갈음하여 매수인이 제3자에게 가지는 채권을 매도인에게 양도하기로 약정하였으므로, 본 매매 계약성립과 동시에 채권양도도 되었다고 본다. 따라서 채무자인 제3자도 본 계약에 참서하였기 때문에 채권양도도 통지도 그자리에서 되었다고 봄이 마땅하다.

 

 

매수인의 채권을

매도인이 인수하는

채권양도는

이행의 착수

따라서 매매계약과 함께 매매계약에 대한 채무의 일부이행에 착수한 것이다. 그래서 매도인이 계약금의 배액을 상환하여 매수인에게 해제 의사표시를 하였다고하더라도, 이미 매수인이 이행에 착수한 이후에 해제를 한 결과가 되므로, 해제의 효력은 없다고 본다.