중개, 중개대상물, 권리득실변경등

 

1. 공인중개사의 #중개란

법 3조에 규정에 따라 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.

즉, 중개행위는 거래당사자간의 재산상의 법률행위 성립을 보조하는 것이다. 이는 법률행위는 아니고 #사실행위에 불과하다고 할 수 있다.

2. #중개대상물이란

토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 광업재단, 공장재단을 말한다. 따라서 이외의 대상에 대한 것은 이 법상의 중개에 해당하지 않는다. 예를 들어 동산, 상가권리금등이 이에 해당한다. 그러기 때문에 상가중개시 권리금에 대해서는 이법의 중개보수에 대한 규정도 적용하지 아니한다.

 

3. #권리의 #득실변경의 대상

권리의 득실변경에 해당하는 것으로는

 

가. #물권에는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권이 있다. 피담보채권과 목적물을 함께 이전하는 경우에는 유치권의 이전도 해당한다. 근저당권과 담보가등기를 포함한 저당권도 해당한다. 법정지상권과 법정저당권도 이에 해당한다.

 

나. #채권에는 임차권의 성립이나 이전이 해당하고, 환매권의 이전도 해당한다.

 

다. 물권중에서 해당하지 않는 것은 질권, 점유권, 유치권의 성립, 분묘기지권, 법정지상권이나 법정저당권의 성립, 광업권, 어업권은 해당하지 않는다.

 

라. 채권중에서 해당하지 않는 것은 무체재산권과 독자적인 환매권의 설정이 이에 해당한다.

 

마. #판례는 저당권 등 담보물권의 설정에 관한 행위의 알선의 금전소비대차계약에 부수하여 이루어졌다고 하더라도 중개대상권리에 해당하고, 이에 대한 알선을 업으로 한면 중개업에 해당한다고 한다.

 

4. 중개행위와 구별되는 다른 행위를 살펴보자

 

가. 중개와 #대리

중개는 거래의 제3자로서 거래성립을 보조하는 사실행위를 하는 것이라면, 대리행위는 거래의 당사자로서 거래를 성립시키는 법률행위를 하는 것을 말한다.

 

나. 중개와 #위임

중개는 신뢰관계를 요소로 하지 않고 유상이 원칙이다. 이에반해 우임은 신뢰관계를 기초로 하여 무상이 원칙이라고 할 수 있다.

 

다. 중개와 #고용

중개는 중개행위라는 일의 완성이 보수의 지급 요건이라고 한다면, 고용은 일의 결과와 무관하며 노무제공기간의 경과에 따른 보수청구가 가능하다고 할 수 있다.

 

중개와 중개대상물 그리고 권리의 득실변경에 관하여 살펴보았다.