31회 공인중개사시험, 공인중개사법 32번, B형

32. A주식회사는 공장부지를 확보하기 위하여 그 직원 甲과 명의신탁약정을 맺고, 甲은 2020.6.19. 개업공인중개사 乙의 중개로 丙 소유 X토지를 매수하여 2020.8.20. 甲명의로 등기하였다. 이에 대한 설명으로 틀린 것은?

① A와 甲사이의 명의신탁약정은 丙의 선의, 악의를 묻지 아니하고 무효이다.

② 丙이 甲에게 소유권이전등기를 할 때 비로소 A와 甲 사이의 명의신탁약정 사실을 알게 된 경우 X토지의 소유자는 丙이다.

③ A는 甲에게 X토지의 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

④ 甲이 X토지를 丁에게 처분하고 소유권이전등기를 한 경우 丁은 유효하게 소유권을 취득한다.

⑤ A와 甲의 명의신탁 약정을 丙이 알지 못하는 경우, 甲은 X토지의 소유권을 취득한다.

 

☞ 정답 : ②

☞ 키워드 : 명의신탁약정

☞ 해설

① 명의신탁 약정은 무조건 무효이다. (부동산실권리자명의등기에관한 법률 제4조 제1항)

② 매도인(丙)의 선의, 악의 판단시기는 매매계약시기인 것으로 보인다. 매매계약시에 매도인이 선의이면 수탁자는 소유권을 취득한다고 본다는 취지 같다. 소유권이전등기는 계약의 이행단계로 선의, 악의가 이행에 영향을 미치지 않는다고 보는 취지 같다.

③ 사례는 계약명의신탁이다. 수탁자로의 등기는 유효하므로, 신탁자는 소유권이전등기를 청구할 수 없고, 매매대금에 대한 부당이득금반환 청구만 할 수 있다. (법 제4조 제2항 단서)

④ 명의신탁 약정의 무효는 제3자(선·악 불문)에게 대항하지 못한다. (법 제4조 제3항). 따라서 丁은 유효하게 소유권을 취득한다.

⑤ 계약명의 신탁에서 수탁자의 상대방이 선의이면 수탁자는 부동산의 소유권을 취득한다. (법 제4조 제2항 단서)

 

공인중개사가 그렇게 많아도, 공인중개사시험은 항상 어려울수 밖에 없는게 현실이란다. 올해 31회를 지나 내년 32회를 준비하는 분들은 미리미리 준비를 해야할 시점인 것 같다.