31회 공인중개사시험, 공인중개사법 31번, B형

31. 개업공인중개사 甲의 중개로 乙은 丙소유의 서울 특별시 소재 X상가건물에 대하여 보증금 10억원에 1년기간으로 丙과 임대차계약을 체결하였다. 乙은 X건물을 인도받아 2020.3.10. 사업자등록을 신청하였으며 2020.3.13. 임대차계약서상의 확정일자를 받았다. 이 사례에서 상가건물 임대차보호법령의 적용에 관한 甲의 설명으로 틀린 것은?

① 乙은 2020.3.11. 대항력을 취득한다.

② 乙은 2020.3.13. 보증금에 대한 우선변제권을 취득한다.

③ 丙은 乙이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유없이 거절하지 못한다.

④ 乙의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

⑤ 乙의 계약갱신요구권에 의하여 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

 

☞ 정답 : ②

☞ 키워드 : 상가건물 임대차보호법, 대항력

☞ 해설

① 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청 다음날에 생기므로 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항), 인도와 사업자등록 신청 다음날인 2020.3.11.에 대항력이 생긴다.

② 서울시에서 우선변제를 받으려면 보증금이 6억5천만원 이하여야 한다.(시행령 제6조). 따라서 사례의 보증금은 10억원이므로 乙은 우선변제권이 없다.

③ 丙은 乙이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유없이 거절하지 못한다. (법 제10조 제1항)

④ 乙의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. (법 제10조 제2항)

⑤ 乙의 계약갱신요구권에 의하여 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. (법 제10조 제3항)

해마다 공인중개사 시험이 어려워 지고 있다. 이번 31회 시험에서도 예상을 빗나가지 않고 어렵게 출제되었다. 특히 공인중개사법은 의외의 문제가 많아서 당혹했다는 수험생들이 많았다고 한다.