삼전동 복합개발 가능할까?

도심복합개발사업과 삼전동

삼전동이 모아타운 재개발 방식을 변경해서 민간도심복합개발사업으로 변경을 해서 사업을 추진으로 한다고 합니다.  도심복합개발법 하부법령의 제정안이 25년 2월 7일 공포 시행되어, 민간전문기관의 사업시행자 참여가 가장 큰 특징이라고 합니다. 또한 지자체가 사전검토를 하여 사업방향을 먼저 제시하고, 추진위와 조합설립은 생략하고 통합심의 등으로 절차도 간소화 된다고 합니다.
다만, 세부 사항은 조례로 정하여야 한다고 하니 서울시 의회의 조례 제정이 되어야 실제 적용가능 하다고 봅니다.

삼전동 전경, 출저 네이버지도

[이 블로그 글을 아래 영상으로 편히 보실 수 있습니다]

https://naver.me/F3TcDf8Z

1. 대상지 요건
삼전동은 주거중심형 복합개발사업 방식에 해당합니다. 이는 주거중심 고밀 개발사업이며 50%이상을 주택으로 해야 합니다. 
대상지 요건은 부지면적의 과반이 역세권 승강장 기준 500미터 이내이거나, 준공업지역으로 노후도 40% 이상의 지역이 그 대상이라고 합니다. 삼전동은 삼전역과 석촌고분역 승강장기준 500미터 이내가 거의 90%에 해당하며, 또한 20년 이상 노후도를 보면 상단 A구역은 56%, B구역은 55%, 하단 A구역은 50%, B구역은 51%, C구역은 50%입니다.  40% 이상에 해당되므로 대상지 요건은 가능합니다.

삼전동 상단 모아타운 진행내역

2.소유자 동의요건
주민동의 요건은 소유자의 3분의 2이상 즉 67%입니다. 이 사업은 조합설립 없이 신탁사를 통한 추진이 가능하다고 합니다. 조합설립시에는 80%의 동의가 필요한데, 이러한 높은 동의절차 없이 67%의 동의로 가능하다는 것입니다.

삼전동 하단 모아타운 진행내역

3.추진내용 및 사업계획
현재 한국토지신탁을 신탁사로 선정했다고 합니다. 
한국토지신탁은 25년 2월 15일에 삼전동에 사업설명회를 진행했습니다. 설명회에서 제시한 사업일정을 보겠습니다. 26년 8월에 토지등 소유자 전체회의 구성, 26년 10월경 시공사 선정, 27년 8월 사업시행인가, 27년 11월 종전자산평가 및 분양신청, 28년 4월 관리처분인가, 28년 12월 이주 및 철거, 29년 1월 착공 및 분양, 32년 입주를 한다고 합니다. 즉 지금부터 차근차근 준비하면 7년후에 입주 가능하다는 것입니다.

삼전동 역세권 500미터 반경, 출처 네이버지도

4.미동의자 보상기준
또한 이 사업을 반대하는 미동의자의 보상기준도 개발이익을 반영한 시세수준의 보상을 법제화 했다고 하니, 기존의 감정평가 기준보다 유리한 것으로 보입니다.

5.용적률 혜택
용적률 적용은 준주거지역으로 상향 후 용적률 1.4배까지 완화해 준다고 합니다. 현재 2종일반주거지역에서 준주거지역으로 용도전환은 2단계 상향이며 아주 매력적입니다. 현재 2종에서는 200%인데 준주거지역은 400%로 2배이상 늘어나는데, 여기에다가 1.4배를 완화하면 최대 560%까지 가능하다는 것입니다. 즉 200%에서 560% 상향을 엄청난 혜택과 매력입니다. 
물론 증가하는 용적률의 2분의 1범위내에서 공공주택 기부채납 해야 한다고 합니다. 그렇다고 하더라도 늘어난 용적률 360%의 절반인 180%를 기부채납 하더라도, 180%의 용적률 상향 혜택을 볼 수 있습니다. 물론 이 수치는 순수한 산술적 계산에 의한 것일 뿐입니다. 

6.결론
기존에 삼전동에서 모아타운 사업보다 이번에 도입된 도심복합개발법의 주거중심형 사업은 절차 및 사업성이 소유자 등에게 보다 더 유리한 방향으로 제도화된 것으로 보입니다. 강남 3구중의 하나에 속한 뛰어난 입지의 삼전동이 입지에 걸맞는 멋진 변화가 되기를 기대합니다. 모아타운이나 도심복합개발사업에서 가장 중요한 것은 소유자들의 의지가 가장 중요합니다. 어떤 방향이든 소유자들이 원하는 방향으로 밝은 미래를 맞이하길 기대합니다.