25년 공시가와 잠실동 빌라/ 아파트 분석

이번에 25년도 공동주택 공시가격이 발표되었습니다. 언론과 뉴스에서는 전국평균 3.65%, 서울아파튼 7.8%, 강남3구는 10%대로 올랐다고 합니다. 이러한 공시가격은 25년 1월 기준 시세의 69%를 반영했다고 합니다.

[아파트 공시가]
잠실동의 아파트는 엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스, 주공5단지, 우성4차, 현대, 아시아선수촌, 우성1.2.3차 9개를 전용 84제곱미터(84제곱미터가 없으며 최인근 평형 분석) 중상층을 랜덤으로 조사했습니다. 평균 상승폭은 13.0%이며, 상승폭이 제일 큰 곳이 주공5단지로 20.3%입니다. 그다음으로 아시아 선수촌이 15.0%, 엘스, 리센츠, 우성4차가 14% 대 입니다. 현대가 11%, 트리지움이 10.9%, 우성1.2.3차가 8.9%, 레이크팰리스가 7.7% 입니다.  


포스팅 내용을 바로 아래 네이버TV의 영상으로도 편히 시청하실 수 있습니다.

https://naver.me/Gctz31mF

잠실마이스부동산

아파트의 전용평당 공시가는 6470만원입니다. 이 공시가는 시세의 69%를 반영했다고 하니 전용평당 시세는 9370만원 가량으로 파악됩니다. 이렇게 보면 엘스 84제곱미터의 공시가를 기준으로 시세를 역산해보면 27억이 나옵니다. 이번 공시가는 25년 1월 기준으로 산정했다는 점을 감안하면, 그 당시의 시세와 유사하다고 할 수 있습니다. 따라서, 아파트의 공시가는 시세의 69%에 유사하게 많이 반영 된 것으로 보입니다. 다만, 2월 13일 토지거래허가제 해제 이후로 시세 및 호가는 많이 올라 있습니다. 최근에 엘스의 최고 실거래가는 30억을 찍은 바 있습니다.



[빌라 공시가]
이번에는 잠실동의 아파트와 빌라의 공시가격이 어떻게 나왔는지 알아보고 영향에 대해서 분석해 보겠습니다. 잠실동의 빌라는 13개를 일정 거리를 정하여 임의적으로 추출했습니다. 상단이 7개, 하단이 6개입니다. 잠실동 빌라의 공시가격이 24년도 대비해서 평균 2.2% 상승했습니다. 상단 평균은 2.0%이며, 하단 평균은 2.3%입니다. 

[빌라 공시가와 시세]
빌라의 전용면적 평단 공시가는 1,870만원 정도입니다. 12평 투룸 기준으로 대략 2억2400만원 정도입니다. 정부에서 밝힌 대로 그 금액이 시가의 69%라고 하면, 이 정도 투룸의 시가는 3억2500만원 정도로 계산이 됩니다. 그러나, 이것은 좀 시세와 맞지 않는 것 같습니다. 잠실동의 12평 정도의 투룸 시세는 대략 4억에서 4억5천에 형성되고, 거래가 되고 있습니다. 공시가를 시세와 연동시키려면 공시가의 두배를 해야 적정할 것 같습니다. 즉, 12평 투룸 공시가 2억2400만원의 두배를 하면 4억4800만원인데, 사실 이 금액도 시세에 덜 미치는 금액입니다. 

그리고, 특이한 것은 잠실동 빌라의 공시가격이 상단보다 하단이 상승폭이 소폭 높다는 것입니다. 즉, 상단이 2.0%, 하단이 2.3% 입니다. 물론 추출한 랜덤 자료의 우연일치일 수 있겠지만, 현재 잠실본동 하단이 상단보다 수요자의 관심이 더 많은 것은 사실입니다. 하지만 공시가 산정 기준은 25년 1월 기준이고, 하단의 핫한 수요는 2월 13일 토지거래허가구역 해제 이후라 개연성은 크지 않아 보입니다.

[빌라 공시가와 제반문제]
빌라 공시가는 소유자의 세금 등 여러가지의 산정 기준이 되고 있으므로 무척 중요합니다. 특히 부동산 전월세 시장에서는 전세대출이나 전세금 보증보험 가입요건이 해당 주택의 공시가의 126% 이내의 보증금이라야 가능합니다. 24년 작년에는 공시가를 낮추고, 산정비율도 150%에서 126%로 낮아져서 많은 문제가 있었습니다. 

즉, 예를 들어서 기존에 공시가 2억의 150%인 3억으로 전세를 살던 주택에 세입자가 24년에 이사를 나가려고 하니, 집주인이 임대를 놔야 하는데 공시가가 떨어지고 산정비율도 126%로 줄어 들었습니다. 산정비율만으로도 2억5200만원의 전세를 놔야 들어올 세입자가 전세 대출 및 보증보험 가입이 가능합니다. 물론, 집주인은 3억 기준으로 나머지는 월세를 받을 수 있습니다.

하지만, 이런 상황에서 집주인이 나갈 세입자한테 4800만원을 내어줘야 하는데, 집주인이 이를 해결할 현금이 없으면 곤란한 상황이 발생합니다. 집주인은 배째라는 식으로 현 세입자한테 새 세입자 맞춰 놓고 나가라 하면, 세입자는 이러지도 저러지도 못합니다. 물론, 만기되어 나가서 임차권 등기를 하면 됩니다. 
법상 이렇게 하면 됩니다. 그러면, 임차권 등기가 되어 있는 집은 누구도 새로 임차를 들어오려 하지 않지요. 그러면 결국 이집은 경매로 넘어가는 상황이 발생합니다. 이런 이유로 집주인들이 전세사기 등의 오명을 쓰는 경우가 왕왕 있었다고 합니다. 진짜 나쁜 빌라왕도 있지만, 제도의 급작스런 변화로 인해 선의의 피해를 본 사람도 많이 있다는 것입니다. 따라서 공시가 등의 정책을 집행할 때는 예측 가능하고 시장 안정적인 방향으로 해야 할 것입니다.  이상 이번 시간에는 25년도 공동주택 공시가 관련해서 살펴봤습니다.