더샵 둔촌 포레를 통해 잠실현대아파트의 미래를 꿈 꿔다

리모델링이 완성된 아파트를 분석하여 현재 계획 중인 잠실 현대 리모델링의 수익성 등에 대해서 알아보겠습니다. 

이번에 ‘더샵 둔촌 포레’를 방문했습니다. 이 아파트는 기존 둔촌 현대 1차 아파트를 리모델링한 것으로 24년 11월에 입주했습니다. 

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잠실마이스부동산

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[둔촌 현대 1차 아파트]

둔촌 현대 1차 아파트는 1984년에 현대산업개발이 건축한 것입니다. 건폐율 15.49%, 용적률 174.47%, 동수 5개, 498가구, 주차 368대, 층수 14층으로 완공되었습니다.

[더샵 둔촌 포레]

조합에서 2007년경부터 리모델링을 추진하다가, 21년 8월에 공사를 시작하여 24년 10월에 ‘더샵둔촌 포레’라는 브랜드로 완공했습니다. 건폐율 25.75%, 용적률 233.65%, 동수 8개, 572가구, 주차 709대, 층수 지하 2층. 지상 14층으로 완공되었습니다.

특이한 것은, 별개 동 3개를 신축했으며, 별 개동은 모두 일반/특별분양을 진행했습니다. 그리고, 지하 2층까지 지하주차장을 만들어서 세대당 1.2대의 넉넉한 주차공간을 확보했습니다.

실제로 임장을 해서 확인을 해보니, 리모델링의 고정관념을 깰 수 있는 멋진 평면도였습니다. 세대당 9제곱미터(약 3평)를 확장하여, 화장실도 1개 더 추가되고, 팬트리, 드레스룸, 알파룸이 추가되어 거주환경이 쾌적하게 되었습니다.

[더샵 둔촌 포레 수익성]
현재 더샵 둔촌 포레 34평(113제곱미터) 매매 호가는 16억 5천에서 19억 5천에 형성되고 있습니다. 최근 2월 24일에 전용 93제곱미터가 15억 9천에 거래되었습니다. 

주변 둔촌 현대 2차 32평형(107제곱미터)은 9억 3천에 호가가 형성되고 있습니다. 이 아파트는 88년에 입주 아파트로, 둔촌 현대 1차보다 4년 늦게 입주했습니다. 아마 둔촌 현대 1차도 리모델링이 안됐으면 이 수준의 매매가로 형성될 것입니다. 

여기의 평당 매매가는 2900 정도이며, 둔촌 포레의 34평에 비례해서 금액을 계산하면 9억 8800 정도입니다. 즉, 둔촌 현대 1차 아파트가 리모델링을 하지 않았고, 34평이라고 가정하면 9억 8800만 원 정도가 시세 호가로 보입니다. 

그런데, 둔촌 현대 1차는 세대별 평균 2억 7천의 분담금이 들었다고 합니다. 분담금을 투자하여 현재 시세호가는 평균 18억가량이니 5억 4천가량의 시세차익을 보고 있는 결과입니다. 이 정도면 사업성이 좋은 리모델링이 아닐까요?

[잠실 현대아파트 리모델링 공사비]

현재 리모델링을 추진하고 있는 잠실 현대 아파트를 더샵 둔촌 포레와 비교하여 보겠습니다. 리모델링 계획 등에 대해서는 저의 다른 글이나 영상에서 다뤘기 때문에 사업성에 대해서만 알아보겠습니다. 

잠실 현대는 리모델링 용적률을 367%로 계획하고 있습니다. 대지면적은 13,238.6 제곱미터이며, 평수로 환산하면 약 4,004.7평이 됩니다. 리모델링 계획 용적률 367%로 환산하면 48,585.7 제곱미터가 되며, 평수로는 14,697.2평입니다. 이 면적이 연면적이며, 총 공사면적으로 볼 수 있으며, 여기에 평당 공사비를 곱하여 계산해 보면 대략적인 총 공사비가 나옵니다. 

최근의 리모델링 평균 공사비가 890만 원으로 조사됐다고 2월 21일 자 ‘중소기업 신문’이 밝힌 바 있습니다. 이 공사비를 적용하여 계산하면 총 공사비는 1,308억 원가량 됩니다. 잠실 현대 리모델링 공사비는 공개된 자료가 없어서 총 공사면적과 평균 공사비로 계산하여 개략적으로 책정했습니다.

[잠실 현대 리모델링 분담금]

잠실 현대 리모델링 일반분양분은 29세대로 30평대로 분양가를 20억 원으로 하면 580억 원이 분양수익이 됩니다. 리모델링 30세대 미만 일반분양은 분양가 상한제가 적용 안되니 최근 분양된 인근의 잠실 래미안 아이파크 평균 분양가 18억 원 보다 좀 높게 산정했습니다. 

그리고, 주변의 국민 평형의 시세는 25억까지 가능하지만 시세대로 분양하면 분양신청자가 없겠지요. 분양신청자도 남는 게 있어야 신청을 할 것이니 적정한 수준에서 분양가를 책정해야 한다고 생각되어 20억 선으로 책정했습니다.

일반분양금액 580억 원을 총공사비에서 빼면 7285억 원이 됩니다. 이 금액이 조합원이 부담해야 할 분담금이며, 이를 조합원 336세대로 나누면 2억 1680만 원가량이 조합원별 분담금으로 추산할 수 있습니다. 

[잠실 현대 리모델링 예상 수익]

그럼, 조합원 평균 수익을 계산해 봅시다. 현재 잠실 현대 아파튼 31평형은 2월 19일에 15억 원에 거래되었으며, 호가는 최대 17억 원까지 가고 있습니다. 그리고, 개별 분담금 2억 1680만 원을 투자하면, 현재 인근 레이크팰리스가 25억 원에 시세호가이니 이 수준으로 보아도, 7억 8천 이상의 시세차익은 기대할 수 있습니다. 이 정도면 리모델링을 추진할 수 있는 매력이 충분히 있어 보입니다. 

리모델링을 하게되면, 신축에 거주할 수 있고, 불편한 주차를 지하주차장을 만들어 넉넉한 공간을 확보할 수 있습니다. 게다가 가치 상승으로 리모델링 투자수익까지누리니 금상첨화라고 생각됩니다.