송파구 위반건축물 합법화될 수 있을까?

[위반건축물, 재산권 보호의 걸림돌이 되다]

부동산 현장에서 중개를 하다 보면 왕왕 '위반건축물'이라는 단어에 부딪히게 됩니다. 위반건축물이란 법적으로 정해진 기준을 어긴 상태에서 지어진 건축물을 말하는데요. 이런 건물은 담보 대출이나 임차인의 전세 대출이 어렵고, 임차인의 보증보험 가입이 제한되며, 상가 사무실의 경우에는 임차인의 영업에도 제약이 따릅니다. 그뿐만 아니라, 매년 이행강제금을 납부해야 하는 경제적 부담까지 감수해야 합니다. 이행강제금은 통상 5년간 납부하게 됩니다.

송파구청은 이러한 문제를 해결하고, 건축주의 불안을 덜어주기 위해 추인 제도를 추진하고 있습니다. 그렇다면 추인 제도란 무엇이며, 누구에게 어떤 혜택이 주어질까요?

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잠실마이스부동산

 

 

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송파구 빌라 골목 전경, 출처 네이버지도

[송파구의 추인 제도, 왜 추진될까?]

추인 제도는 불법건축물로 분류되었던 건축물 중에서 일정 요건을 충족하는 경우, 사후적으로 허가를 인정해 주는 절차를 의미합니다. 송파구청은 위반건축물 소유주들이 겪는 재산권 문제와 경제적 부담을 줄이기 위해 적극적으로 이를 추진하고 있습니다.


추인 제도의 핵심 목적

1. 건축물 소유주의 재산권 보호
2. 건축법 완화로 인해 합법화가 가능한 건축물의 정식 허가 지원
3. 불법 건축물로 인한 지역 내 행정적 문제 완화
4. 건축주들의 경제적 부담 경감

과거 법령을 위반해 증축했지만, 이후 법 개정으로 허용될 가능성이 있는 건물들은 추인 허가를 통해 공식적으로 인정받을 수 있습니다. 이는 건축물의 법적 지위를 회복하고, 다양한 재산 거래에서의 걸림돌을 제거하는 중요한 조치라고 할 수 있습니다.

참고로, 위반건축물은 적발 시 시정명령과 시정 미조치 시 이행강제금을 부과하고 있습니다. 이행강제금의 부과가 2019년 4월 23일 이전에 부과된 경우에는 5회까지(통상 5년)부과하면 더 이상 부과하지 않았습니다. 그러나, 2019년 4월 23일에 건축법이 개정되어 시정 조치가 완료될 때까지 무제한 부과할 수 있습니다. 물론 어떤 경우나 시정을 하지 않으면 건축물대장에 '위반건축물'이라는 주홍 글씨는 남아 있게 됩니다.

건축물대장에 위반건축물 명기 내용

[송파구의 추인 허가 대상 선정 과정]

추인 제도는 모든 위반건축물에 적용되는 것은 아닙니다. 송파구청은 2단계에 걸쳐 철저한 조사를 시행하여 허가 가능 대상을 선별하고 있습니다.

1차 조사: 건축물 자료 확보 및 검토
- 2024년 10월부터 4개월간 진행
- 송파구 내 위반건축물 총 8,341건의 자료 확보
- 용적률, 건폐율, 도면 등을 검토하여 654건 추출

2차 조사: 현장 실사 및 건축법 검토
- 송파구 건축사회 협조로 현재 실사 진행 중
- 높이 제한 등 관련 법규를 면밀히 검토
- 최종적으로 추인 허가 대상 건축물 확정 후 건축주에게 안내 공문 발송 예정

이러한 과정을 거쳐 적법한 절차로 건축물이 인정받게 되면, 건축물 소유주는 그동안의 제약에서 벗어나 합법적인 부동산 거래가 가능해집니다.

빌라 불법확장 사례

[추인 허가의 효과: 건축주에게 어떤 혜택이 있을까?]

추인 허가를 받으면 건축물 소유주와 임차인 모두에게 다음과 같은 긍정적인 변화가 생깁니다.
1. 재산권 보호 및 거래 활성화
- 위반건축물로 인해 어려웠던 매매, 담보 대출, 전세 계약 등이 가능해짐
- 건축물 가치를 공식적으로 인정받아 시장성이 상승

2. 경제적 부담 완화
- 매년 납부해야 했던 이행강제금 부담 해소
- 합법적인 건축물로 인정받아 행정적 제재에서 자유로워짐

3. 임차인의 안정적인 영업 보장
- 위반건축물로 인해 임차인의 영업 신고가 불가능했던 문제 해결
- 상가 및 주거용 건물의 신뢰도가 상승하여 임대 활성화

이처럼 추인 허가는 단순한 행정적 조치가 아니라, 건축물 소유주와 임차인 모두에게 실질적인 이득을 주는 정책이라고 볼 수 있습니다.

송파구 빌라 전경, 출처 네이버지도

[추인 허가, 모든 건축물이 가능할까?]

추인 허가가 모든 위반건축물에 적용되는 것은 아닙니다. 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.

- 기존 법을 위반하여 증축했으나, 추후 법령 개정으로 인해 허가 기준에 부합하는 경우
- 용적률, 건폐율 등 법적 요건을 충족하는 경우
- 건축법상 높이 제한 등 주요 기준을 만족하는 경우

즉, 여전히 법적 기준을 위반하는 건축물은 추인 허가를 받을 수 없을 것입니다. 따라서 해당 건축물이 추인 허가 대상인지를 사전에 꼼꼼히 검토하는 것이 중요합니다.

송파구 빌라 골목 전경, 출처 네이버지도

[송파구청, 구민의 재산권 보호를 위한 적극 행정]

이번 추인 제도 추진은 단순한 위반건축물 양성화 작업이 아니라, 구민들의 재산권을 적극적으로 보호하는 행정적 지원 조치라고 할 수 있습니다.

송파구청은 앞으로도 적극적인 지원을 통해, 보다 많은 건축물 소유주들이 법적 보호를 받을 수 있도록 할 예정입니다. 건물주라면 이번 추인 제도를 적극 활용하여 불이익을 최소화하고, 재산권을 확실하게 보호하는 것이 중요합니다. 송파구청에서 규제의 측면보다는 지원의 측면으로 구정을 실현하는 것은 의미가 크고 박수를 보낼만합니다.