'상가중개 바이블'을 읽고,,,,

 

이번에 접하게 된 책은 최원철님의 '상가중개 바이블'이다. 공인중개업 현장에서 20여년의 실전경험을 바탕으로 상가실무 경험을 한권의 책으로 엮어내어 그 내공을 고스란히 알려주고 있다.

 

주택과는 달리 다양한 업종과 관련규정들이 많아서 상가중개를 하는 것에 대해 꺼리는 경우가 많은데, 그러한 난감하고 곤란한 부분을 해소하기 위해 이책이 나왔다고 할 수 있어 보인다.

분량도 500페이지가 훨씬 넘어 책을 처음 접했을때는 읽어내는 부담감이 컸다. 그러나 한줄한줄 읽어나가며 사례와 실력으로 어우러진 내용은 빠져드는 매력과 즐거움이 더해졌다. 물론 경험이 없는 나로서는 이해하기 어려운 부분도 있었다.

내가 가보지 않은 길에서 경험자로서 선배로서 등불을 밝혀주는 저자의 지혜와 배려는 부동산중개에 첫걸음을 내딛는 모든 분들에게 큰 힘과 위안이 되리가 확신한다.

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아래는 내가 읽으면 나름대로 언더라인 한 부분을 정리한 것이다.

 

주거용부동산 보다 더 전문성을 요하고 상가부동산과 관련된 내용을 알고 있어야 중개를 할 수 있는 분야이다. 따라서 아직도 상가중개는 블루오션에 해당하는 분야라고 할 수 있다.

상권분석은 소비자의 범위가 어디까지인지를 판단하는 것이다.

[승계임대중개]

영업주에게 인사하고, 명함을 주면서 향후에 매도의사가 있으면 좋은 가격으로 매도해 주겠다고 하면서 물건을 개발해야 한다.

소상공인 진흥공단의 상권분석프로그램을 잘 활용하라

기존 임차인의 영업권에 대한 명의를 변경하는 것이다.

 

건축법상의 용도변경에 대한 부분을 반드시 알고 있어야 한다.

상가중개를 할 때 공인중개사는 항상 건축물 용도와 용도변경에 대한 부분을 염두에 두어야 하고, 어떤 업종이 어떤 건축물의 용도에 입점하여 영업을 할 수 있는지에 대한 지식도 반드시 있어야 한다.

건축물의 용도.종류 및 규모 등을 변경하는 경우 변경 후의 건축물은 국토계획법이나 지자체 조례의 용도지역에 적합하여야 하므로 용도변경을 하려면 반드시 용도지역을 확인하여야 한다.

 

용도변경을 하기 위해서는 변경하고자 하는 건축물의 용도가 용도지역에 적합하여야 한다. 건축물 용도는 국토계획법 시행령 별표와 각 지자체 조례를 반드시 확인하여야 한다.

모든 건축물에는 건축물대장이 있고, 건축물대장에서는 건축물의 용도(주용도와 세부용도)가 기재되어 있다. 건축물대장이 없는 건물은 무허가 건축물이다.

사용용도를 변경하고자 할 경우에는 변경되는 부분이 건축법등의 제반기준에 적합할 경우에만 용도변경이 허용된다.

건축물의 용도는 크게 9개의 시설군, 29개의 용도 122개의 용도별 건축물의 종류로 나뉜다.

원칙적으로 용도변경은 용도지역과 용도지구 내 허영된 건축물 여부와 시설기준에 충족될 경우에만 허용된다.

시설군 : 자산전문영교근주기(자동차, 산업, 건기통신, 문화및 집회, 영업, 교육 및 복지, 근리생활, 주거업무, 기타)

허가대상 : 상위군에 해당하는 용도로 변경

신고대상 : 하위군에 해당하는 용도로 변경

변경신청 : 같은시설군내에서 또는 같은 종 근린생활시설중에서 규모가 정해져 있는 용도를 규모가 정해지지 않는 용도로 변경하려는 경우

 

변경신청 안해도 되는 경우

1) 같은호에 속하는 건축물 상호간의 용도변경

2) 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호간의 용도변경

 

[용도변경 절차]

용도변경을 위한 사전검토

현재 건축물의 용도를 건축물대장에서 확인, 변경하고자 하는 용도를 확인후, 용도변경행위가 허가, 신고 대상인지를 확인, 변경하고자 하는 용도의 건축기준 등 관계법령상의 용도변경 제한규정을 확인하여 용도변경 가능여부 판단

 

용도변경된 건축물의 사용승인 신청

공사에 착수하고 용도변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 100제곱미터 이상인 경우, 공사완료후 건축물의 사용승인을 신청해야 한다.

 

세부용도와 업종에 대한 이해는 상가중개에서 핵심적인 부분이라고 하겠다.

 

자유업종 : 상가임대차계약서만 제출하면 사업자등록증을 발급해주는 업종, 자유업종은 주로 완제품을 판매하는 소매점 대부분의 업종이다.

[비자유업종과 자유업종의 구별이유]

비자유업종들은 건축물대장에 기재된 용도와 그 업종이 일치해야 한다. 만약 다르면 건축물 용도변경을 해야지만 허가증, 등록증, 신고증을 발급받을 수 있고, 영업을 할 수 있다.

자유업종은 허가증, 등록증, 신고증을 발급받을 의무가 없기 때문에 건축물의 용도와 상관없이 임대를 얻어 영업을 할 수 있다. 즉 건축물대장상 어떤 용도로 기재되어 있어도 용도변경없이 신규임대 중개를 해도 된다는 의미이다.

중개하는 개업공인중개사 입장에서는 임대를 맞추려고 하는 업종이 비자유업종인지 또는 자유업종인지를 먼저 알아야 한다.

 

[1종 근생]

일용품을 판매하는 소매점, 바닥면적의 합계가 1천 제곱 미만인것

자유업종인 경우 실제 임대차시 건축물의 용도와 무관하다. 즉 자유업종은 건축물의 용도와 관계없이 영업을 할 수 있다.

용도가 점포라고 표기 되어있으면 근린생활시설과 동일한 용도로 보면 된다.

 

휴게음식점 등 합계가 300 제곱 미만인것

300제곱 이상인 면적에 위의 업종들이 영업을 하려면 건축법상 건축물용도가 2종근생시설이어야 한다. 영업신고증을 발급받고 영업을 해야하는 업종이므로 임대를 줄 때 건축물의 용도변경 문제가 발생될 수 있다.

즉, 비자유업종이다. 용도변경을 근린생활시설로 하여야 영업신고증을 발급받을 수 있다. 업무시설을 1종근생시설로 용도변경하여야 커피전문점으로 임대를 주고 영업할 수 있다.

현 시점에서 1종과 2종 근생간에는 기재변경없이 입점해도 된다.

 

미용실, 세탁소 등은 건축물의 용도가 1종근생시설이어야 신고증을 발급받고 영업을 할 수 있다. 다만, 면적은 관계없다. 건축물의 용도가 1종근생시설이기만 하면 된다.

대부분의 오피스텔은 업무시설로 되어 있어 1종 근생시설로 용도변경 해야 한다.

세탁자체의 과정은 위탁처리한 후 오피스텔에서는 단순히 건조와 다림질만을 하여 소비자에게 배달해 주는 영업형태는 세탁업으로 볼 수 없어, 영업신고를 할 필요가 없다.

[의원과 병원]

의원급 의료기관 : 외래환자를 대상, 건축법상 1종근생

병원급 의료기관 : 입원환자를 대상, 건축법상 병원등과 종합병원은 의료시설

 

[탁구장, 체육도장]

바닥면적 50제곱 미만 : 1종근생, 자유업종 / 50제곱 이상 :운동시설

 

[부동산 중개업소]

바닥 30제곱 미만 : 1종 근생

바닥 30~50 : 2종 근생

바닥 50이상 : 업무시설

 

ㅇ 건축물 총량제에서 소유자별 총량제로 변경되었다.

 

현황상 위반건축물이 있는 것을 중개할 때 확인 설명하면 임대인이 좋게 생각하지 않거나 계약이 성사되지 않을 수 있다.

자유업종은 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어도 영업을 하는데 문제가 없다.

비자유업종은 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있는 경우에 중계하면 안된다.

비자유업종은 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있는 경우에 중개하면 안된다. 왜냐면 영업권지위승계를 위하여 관할관청에 가도 위반 건축물 지정을 해제하지 않으면 지위승계를 해주지 않기 때문이다.

 

승계임대의 경우에는 실사를 나오는 것이 아니다. 따라서 현황상 위반건축물이 있어도 권리금을 수수하는 승계임대의 경우에는 비자유업종이라도 중개해도 된다. 단, 공인중개업이나 학원 같은 경우에는 중개하면 안된다. 공인중개업이나 학원은 영업자 지위승계를 하지 않고, 항상 실사를 한 후에 신규로 공인중개업 개설등록증이나 학원의 설립등록증을 발급해 주기 때문이다.

 

위반건축물이 있는 경우에 매매중개는 해도 된다. 매매계약시 확인.설명을 해야 향후 발생할 수 있는 분쟁을 방지할 수 있다.

 

공용부분에 건축법 위반사항이 있는 경우.

위반건축물인지를 가리는 데 있어서는 각 구분소유의 대상이 된 부분별로 건축관계법에 위반되는 사항이 있는지를 판단함이 원칙이지만, 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없고, 공용부분은 그 구분소유자 전원의 공유에 속하므로 전유부분과 분리하여 생각할 수 없는 공용부분에 위반사항이 있으면, 결국 구분소유권의 목적이 된 각 전유부분을 포함한 전부에 위반사항이 있는 것으로 볼 수밖에 없다.

[직통계단]

개업공인중개사와 관계있는 경우는 어떤업종을 신규로 임대할 때 계단이 2개 이상 있어야 신고증, 등록증, 허가증이 발급되는 경우이다. 다만 자유업종은 관계없다.

 

피난층 또는 지상층으로 통하는 직통계단을 거실의 각 부분으로부터 계단에 이르는 보행거리가 30미터 이하가 되도록 설치하여야 된다. 다만, 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 건축물은 50미터 이하가 되도록 설치할 수 있다.

 

 

[하수처리시설]

분류식 하수관로가 매설된 지역은 정화조가 없다. 정화조 용량 문제는 발생하지 않는다.

오수를 증가시키는 업종이 건물에 입점하게 되어 건물에서 배출하는 오수가 증가하게 되면 하수도원이자 부담금을 계산하여 납부하여야 한다.

합류식 하수관로에서는 정화조나 오수처리시설을 반드시 매설하여야 한다.

개인하수처리시설인 정화조나 오수처리시설이 매설되어 있는 경우에는 정화조 용량을 계산하여 용량이 초과되면 중개를 하면 안된다.

 

영업신고증, 영업등록증, 영업허가증이 필요한 비자유업종을 신규로 입점시키는 경우 정화조 용량이 초과하게 되면 영업증이 발급되지 않아 영업을 할 수 없게 된다. 최종적으로는 관할시청 또는 구청 청소과나 위생과에 정화조 용량 초과에 대하여 문의하는 것이 가장 확실할 것이다.

 

단독정화조인 경우 신규 입점 업종의 정화조 용량을 계산하여 초과 여부 확인

정화조 용량이 초과되는 경우에는 정화조 용량의 200%가 넘지 않을 경우 청소주기를 1년에 2회로 하는 단축 안을 제시한다.

0.2평방미터 = 1인 (예, 건축물대장 기재 20평방미터이면 20/0.2 = 100인용)

 

인원산정식 N = 업종별 오염계수 * A (N:인원수, A:연면적)

 

공실인 경우에는 건축물대장상 기재된 세부업종이 속한 분류번호를 찾는다. 세부업종이 속해 있는 분류번호에 속하는 업종 중 최소오염계수를 찾아 대입하여 총 사용량을 산출한다. 공실이라고 '0'으로 계산하면 안된다.

[하수도 원인자 부담금]

업종이 입점하면서 오수발생량이 증가하게 되면 건물주에게 원이나부담금을 부과하는데 개업공인중개사는 계약서 작성시 원인자부담금 부담 주체를 기재해야 한다. 어떤 업종을 신규로 임대를 할 때 용도변경을 해야하는 경우가 있다. 용도변경시에도 오수발생량이 증가하는 경우에는 역시 하수도원인자부담금이 부과가 된다. 이 부분도 개업공인중개사는 건축주나 임대인에게 확인해서 설명해야 된다.

오수발생량이 증가하여 원인자부담금을 납부하여야 함에도 불구하고 부담금을 납부하지 않으면 영업주에게 영업허가증, 영업등록증 및 영업신고증이 발급되지 않거나 용도변경이 되지 않는다.

 

단, 10톤 미만 증가분에 대하여는 부과하지 않고, 오수발생량 증가분이 10톤 초과시 10톤 초과분만 하수도원인자부담금을 부과한다. 여기서 주의할 것은 10톤 미만인 경우에 하수도 원인자부담금을 부과하지 않으나 건물 다른 층이나 다른 호실에 신규 업종이 입점하게 되면 부과하지 않았던 증가분을 합산하여 계산한다.

 

하수도원인자부담금은 건축주, 즉 임대인에게 부과한다. 중개시 주의할 점은 여기에 있다. 비록 하수도원인자부담금 부과 대상자는 임대인이라 하더라도 그 비용을 누구에게 부담시키는가이다. 현재 중개시장에서는 관행적으로 임차인에게 부담시키고 있다.

 

신도시와 같은 택지지구는 건축주가 하수도원인자부담금을 부담하는 것이 아니라, 택지를 조성하는 사업시행자가 하수도원인자부담금을 부담한다.

최초에 증가한 부분과 합산하여 10톤 이상이 되면 초과한 부분만 원인자부담금을 납부한다. 오수발생량 누적분이 있는지 중개시 반드시 관할관청에 문의하여 확인해봐야 한다.

 

이미 납부한 원인자부담금은 환급해주지 않는다. 그리고 다시 오수발생량이 증가하는 업종이 입점하게 되면 오수발생량 증가분에 대한 원인자부담금을 다시 납부해야 한다.

[주차장]

공법적인 문제이다. 비자유업종을 신규로 중개할 때 용도변경을 해야하는 경우가 있는데 용도변경을 하려면 주차장을 더 확보해야 하는 경우가 있다.

건축물의 연면적 중 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 95% 이상인 것을 주차전용 건축물이라 한다.

조례를 찾는 방법은 국가법령정보센터 -> 자치법규 -> 주차장의설치 및 관리조례 로 찾으면 된다.

 

상가중개시 주차장이 문제되는 것은 용도변경시이다. 이 업종을 신규로 입점시키려면 용도변경을 해야 하니 건축사나 설계사에게 용도변경이 가능한지 문의해야 한다라고 , 용도변경시 기본적인 내용은 아래와 같다.

설치기준을 적용하여 산정한 주차대수가 1대 미만인 경우에는 주차대수를 0으로 본다.

처음에 용도변경시 산정된 주차대수가 1대 미만인 0.7인 경우에는 주차대수를 0으로 보지만, 늘어난 0.7을 삭제하지 않고 기록하여 두었다가 향후 다른 부분에 용도변경을 하였을 때 주차대수가 0.8이 증가하게 되면 0.7과 0.8을 합한 1.5로 주차대수를 산정하게 된다.

다시말하면 건축물 연면적이 1천 제곱 미만이고, 사용승인을 받은 지 5년된 건물을 용도변경시 증가하는 주차장을 확보하지 않아도 용도변경을 해 준다는 것이다. 다만 위락시설로의 용도변경은 안된다.

 

상가 실무에서 주차장 문제로 인하여 영업허가가 나오지 않거나 용도변경이 되지 않는 경우는 실제적으로 드물다. 간혹 골프연습장이 입점하거나 위락시설이나 운동시설 등으로 용도변경 할 때에만 주차장 문제가 발생한다고 판단하면 된다.

 

[다중이용업소]

상가중개하고 밀접한 관련이 있는 것은 다중이용업소이다.

상가중개하는 개업공인중개사의 입장에서는 이 법에서 규정하고 있는 다중이용업소를 중개할 때는 반드시 안전시설 (소방시설) 완비증명서를 확인한 후에 중개를 해야 중개사고를 예방할 수 있다.

 

다중이용업소 승계임대 중개 시에는 양도인의 안전시설(소방시설) 완비증명서 구비 여부를 확인하고 신규임대 중개시에는 안전설비완비증명서를 발급받을 수 있는지를 확인하여야 한다.

 

다중이용업소는 화재보험에 가입해야 한다.

 

[보호구역, 정화구역]

절대보호구역 : 학교출입문으로부터 직선거리로 50미터, 출입문은 모든 출입문을 의미한다.

상대보호구역 : 학교 경계등으로부터 직선거리로 200미터 까지 지역중 절대보호구역을 제외한 지역

 

PC방이 입점하여 있는 건물이 상대보호구역내에 포함된다 하더라도 그 전용출입구에서 인근 학교 경계선까지의 최단직선거리가 200미터를 초과하면 상대보호구역에 포함되지 않는다.

[학원]

우리가 상가를 중개할 때 많이 중개하는 업종이 학원이다. 따라서 학원을 중개할 때는 반드시 학원설립법을 숙지해야 한다.

 

다만 연면적 1650제곱미터 이상의 건축물의 경우에는 다음의 경우를 제외하고는 당해 건축물 안에 학원과 유해업소가 같이 있을 수 있다.

1) 학원이 유해업소로부터 수평거리 20미터 이내의 같은 층에 있는 경우

2) 학원이 유해업소로부터 수평거리 6미터 이내의 바로 위층 또는 바로 아래층에 있는 경우

 

[영업자 지위승계]

같은 등록 업종인 중개업은 양도인과 양수인이 권리금계약을 하더라도 관할관청에서 양도인의 등록에 대한 영업지위를 이전해주지 않는다. 양수인인 공인주개사가 신규로 개설등록을 해야 한다.

 

자유업종도 영업자 지위승계는 없다. 다만 권리금을 양도인에게 지급하고 시설과 집기를 인수하는 것이다.

 

중개업은 양도인인 개업공인중개사가 받은 행정처분이 양수인인 공인중개사에게 승계되지 않는다.

 

개업공인중개사는 권리금계약을 할 때 신고증과 허가증 승계가 원만히 이루어질 수 있도록 중개를 하여야 한다.

 

*영업자 지위승계가 안되는 업종 : 공인중개업, 학원, 교습소

 

[행정처분]

상가중개시 영업자 지위승계와 관련된 행정처분의 확인은 필수사항이라고 할 수 있다. 이 승계되는 부분은 해당관청에서 확인은 가능하지만 계약서 작성시 중개책임이 발생할 소지가 매우 높기 때문에 중개사는 상가중개시 영업승계에 따른 행정처분 승계를 정확하게 숙지하고 있어야 한다.

 

개업 공인중개사가 노래연습장이나 일반음식점, DVD방, 단란주점 또는오락실 등을 승계 중개하게 되면 기본적으로 행정처분이 있었는지를 관할관청에서 확인해봐야 한다. 승계중개시 행정처분이 있는 것이 확인된 경우 계약서에 특약으로 책임소재를 기재하고, 권리금 조정시 잘 활용하면 될 것으로 생각된다.

 

사전에 관할관청 확인,

양도인에게 확인 - 향후 양수인을 확보했을 때 물어보는 것이 좋을 것이다.

지자체별로 '새올' 전자민원창구를 통해 확인 : 새올전자민원창구 > 행정정보 공개 > 전체 클릭> 업소명 입력

 

행정처분 받은 낵역 특약 기재 : 반드시 확인설명하고 특약을 기재해야 중개 책임을 면할 수 있다.

[담배소매인]

신청자들을 대상으로 인터넷 공개추첨을 한다. 따라서 개업공인중개사는 담배판매권이 승계가 되지 않는다는 것을 인식하고 편의점이나 슈퍼를 중개해야 할것이다.

 

[부가가치세]

상가를 중개하는 개업공인중개사는 부가가치세 정리가 되어 있지 않으면 중개를 하는데 어려움이 있을 수 있다.

 

상가중개를 할 때 자주 만나는 면세사업자는 의원과 학원원장이다.

건물을 부가가치세 10%를 매도자에게 지급하여야 한다.