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18년은 정부의 규제 덕분에 집값이 무지 올랐다가 잠시 소강상태에 있다. 작년 이맘때 올해의 부동산 시장을 전망했을때 대부분의 의견이 집값은 하락한다는 것이었다. 그러나 올해는 대폭 올랐고, 후반에 소폭 하락했으니 전체적으로 보면 집값이 상승했다. 즉 작년의 주류 예측과는 판이하게 다른 결과가 나왔다. 내년도 전망에 앞서 올해의 결과를 살펴보자.
올해를 정리해 보면 절대금액 기준으로 가장 많이 오른 곳은 강남구 도곡동 타워팰리스이다. 전용 244 제곱미터가 9월에 50억원에 매도되어서 작년 대비 11억원이나 올랐다고 한다. 어쨋거나 타워팰리스의 옛 명성을 다시 찾는게 아닌가 하는 생각이 든다. 2002년에 입주한 #타워팰리스는 넓은 주차장, 첨단 경비시스템, 수영장, 골프연습장까지 갖춰 부의 상징으로 알려져 있었다. #압구정현대7차의 경우 전용 196제곱미터의 경우에는 35억 8천만원에 거래되어서, 8억원 올랐다. #개포주공1단지 전용 58제곱미터의 경우에는 23억3천만원에 거래가 되어, 7억5천만원 가량 올랐다. 이 지역 주변으로는 래미안플래스티지가 내년 2월 입주예정이고, 개포래미안포레스트도 20년 9월 입주를 계획하고 있다. 여기는 5층으로된 저층 구조라서 대지지분이 상대적으로 크다는게 장점으로 부각되고 있다. 주변에 재건축이 성행하고 있어, 이곳도 재건축 기대감에 가격이 수직상승하고 있었다.
청량리 #미주아파트 전용 104제곱미터는 9억5천만원에 거래가 되어서 3억7500만원 올랐다. 여기는 78년에 건축되었고, 입주한지 40년이 되었으며, 이 지역의 대표적인 재건축단지로 꼽힌다. 현재 입주민 75%의 동의를 받고 조합 설립 신청을 해 놨으며, 재건축에 속도를 내고 있다. #개포주공4단지 전용 50제곱미터는 18억9750만원에 거래가 되어서, 7억1천만원 가량 올랐다. 여기도 개포주공 1단지와 마찬가지로 재건축 기대감이 상승요인이었던 것 같다. 송파구 신천동 #잠실미성 전용 72제곱미터는 15억2500만원에 거래가 되었으며 5억원 가량 올랐다. 이곳은 이미 재건축 사업을 추진중에 있다. 7월에는 #관리처분인가를 받았다. 뿐만 아니라 최근에 조합원 총회에서 가결되어 다음달부터 본격적인 #이주를 시작하며, 빠른 사업추진을 위해서 이주기한도 6개월 정도로 짧게 정한다고 한다. 시공사는 롯데건설이 선정되었다고 한다. 잠실은 롯데타워, 롯데월드, 롯데백화점, 롯데호텔, 롯데마트 등 롯데의 텃밭이라고 할 수 있다. 그런만큼 롯데건설에서도 공들여 재건축사업을 하여 브랜드 가치를 크게 높일 것으로 기대된다고 한다.
[위 내용은 매경이코노미 2018.12.24.자 <2018 올해의 아파트 - '자존심 경쟁' 대치 래대팰 vs 반포 아리팍> 기사내용을 편집 정리함]
올해는 전반적으로 재건축 아파트들이 많이 상승했으며, 또한 트렌드가 신규아파트에 대한 선호와 규제로 인한 신규공급 제한으로 신규아파트 가격도 많이 올랐다. 이런 현상은 규제가 심한 상황에서 당분간은 지속된다고 본다.
내년도 집값은 부동산 시장만 국한해서 볼수는 없다. 전체적인 경제흐름을 보고 미시적으로 접근해야 한다.
먼저 부정적인 요인은 #미중무역전쟁이 좀처럼 쉽게 끝나지 않는다는 것이다. 한국은 수출주도형 경제구조이다. 한국의 무역 1,2위국으로는 미국과 중국이 자리를 차지한다. 그리고 현재 이둘의 대치로 인해서 자칫 '고래싸움에 새우 등 터진다'는 속담이 들어 맞을 것 같은 불길한 예감이 든다. 정부관계자는 우리에게 미치는 영향을 그리 크지 않다고 한다. 하지만 우리가 넋놓고 안심하기은 이르다. 분명히 우리도 영향을 받기 때문에 양국에 낀 상황으로 양국의 압박을 받을 가능성을 배제할 수 없다. 그럴 경우에 국내 경기는 충분히 위축될 우려를 대비해야 한다. 국내 경기가 위축되면 기업들의 투자 축소로 인해 일자리 창출이 어렵고 오히려 구조조정을 할 수 있다. 이럴 경우 부동산 포함 국내 수요는 위축될 우려가 있다. 그 다음으로 #금리인상이다. 미국의 경우 최근 몇년동안 가장 호경기가 지행되고 있다. 이에 걸맞게 실업률은 최저로를 기록하고 있다. 이러한 요인은 충분히 금리인상의 조건이 되고 있다. 현재 미국 기준 금리는 2.25%이다. 우리나라의 경우에는 1.75%이다. 현재의 갭은 그나마 버틸만 하다고 한다. 미국이 내년에 금리를 더 인상한다고 전망하고 있는데, 금리가 인상되면 국내투자중인 외국인 투자자는 달러를 빼서 금리가 높은 미국으로 회귀할 수 있다. 51 이것을 방비하기 위해서는 우리도 금리를 올려야 한다. 그러면 대출이자의 부담등으로 기업 및 민간의 투자가 위축될 수 있다. 또한 9.13 대책의 종부세, 양도세 인상등 각종 #세금인상도 부동산 보유의욕이나 수요를 꺾기에는 충분한 위력이 될 수 있다. 게가다 대출규제를 통해서 집없는 서민들도 대출을 통해 집을 사려는 의욕을 떨어뜨리고 있다.
긍정적 요인으로는, 3기 신도시 개발을 위한 시동을 걸 준비가 되어 있다. 또한 교통대책으로 #GTX A,B,C 노선의 빠른 착공에 대한 기대감으로 그 주변과 서울의 집값은 더 강세를 보일 수 있다. 현재 A노선은 연내에 착공을 한다고 한다. C노선도 예비타당성 조사를 통과했다. 아울러 B노선의 경우에는 예타 면제를 요청하고 있다. 이번에 3기 신도시로 확정된 남양주 왕숙지구 주민과 B노선 인근의 주민들이 예타 면제를 위해 청와대 청원등을 통해 분위기를 조성하고 있다. 또한 #신안선의 조기 착공으로 여의도 포함 안산 라인에 집값도 꿈틀댈 전망이다.
이렇게 볼때 전반적으로는 서울 집값은 소폭 인상 아니면 보합으로 보인다. 정부가 집값 잡기에 몰두하고 있지만, 그렇다고 개발을 중지할 수 없다. '구더기 무서워 장 못 담글'수는 없지 않는가? 서울은 끊임없이 수요자의 매력이 있다. 현재 추세대로라면 내년도에는 전국의 집값이 하락할 것으로 보인다. 하지만 서울만큼은 예외로 작용할 것 같다. 다주택자들은 서울에 보유한 주택은 매도하지 않겠다는 확고한 의지가 있다. 이때문에 내년도에도 서울 집값은 오름세를 유지할 것으로 전망이 된다. 세계 경제는 우리뿐만 아니라 지구촌 전체가 같이 느끼는 것이고, 우리한테만 부담이 아니다. 그리고 금리인상은 아직도 우려할 수준은 아니다. 집값의 피크였던 2006년의 기준금리도 4.5%나 되었다. 그래서 당분간 아무리 금리가 오른다고 하더라도 현재 1.75%에서 그렇게 오르진 않는다. 그렇게 오른다면 이건 정말 제2의 IMF 수준으로 봐야 한다. 주변 지인의 얘기를 들어보면 그 당시에 생애최초 주택담보대출을 6.8%에 받았다고 한다. 그에 비하면 지금의 금리는 인상된다고 하더라도 결코 높다고 할 수 없다. 수요자들이 충분히 감내할 수 있다는 얘기다. 설사 그런 극단적인 IMF 상황이 와선 안되겠지만 그런 집값 폭락이 온다면 오히려 신규 투자자에겐 좋은 기회가 될 수도 있다. 아무튼 #19년집값 전망은 전국은 대체로 하락이지만, 올해 인상분을 앗아가진 않을 것이다. 물론 일부 지역은 제외하고는 말이다. 그리고 #서울집값은 #소폭상승이나 #보합을 점쳐 본다.
※ 참조 : 금리 변동
05년 3.75 06년4.5 07년 5.0 08년 3.0 09년2.0 10년 2.5 11년 3.25 12년 2.75 13년 2.5 14년 2.0 185년 1.5 16년 1.25 17년 1.5 18년 1.75(미 2.25)
올해를 정리해 보면 절대금액 기준으로 가장 많이 오른 곳은 강남구 도곡동 타워팰리스이다. 전용 244 제곱미터가 9월에 50억원에 매도되어서 작년 대비 11억원이나 올랐다고 한다. 어쨋거나 타워팰리스의 옛 명성을 다시 찾는게 아닌가 하는 생각이 든다. 2002년에 입주한 #타워팰리스는 넓은 주차장, 첨단 경비시스템, 수영장, 골프연습장까지 갖춰 부의 상징으로 알려져 있었다. #압구정현대7차의 경우 전용 196제곱미터의 경우에는 35억 8천만원에 거래되어서, 8억원 올랐다. #개포주공1단지 전용 58제곱미터의 경우에는 23억3천만원에 거래가 되어, 7억5천만원 가량 올랐다. 이 지역 주변으로는 래미안플래스티지가 내년 2월 입주예정이고, 개포래미안포레스트도 20년 9월 입주를 계획하고 있다. 여기는 5층으로된 저층 구조라서 대지지분이 상대적으로 크다는게 장점으로 부각되고 있다. 주변에 재건축이 성행하고 있어, 이곳도 재건축 기대감에 가격이 수직상승하고 있었다.
청량리 #미주아파트 전용 104제곱미터는 9억5천만원에 거래가 되어서 3억7500만원 올랐다. 여기는 78년에 건축되었고, 입주한지 40년이 되었으며, 이 지역의 대표적인 재건축단지로 꼽힌다. 현재 입주민 75%의 동의를 받고 조합 설립 신청을 해 놨으며, 재건축에 속도를 내고 있다. #개포주공4단지 전용 50제곱미터는 18억9750만원에 거래가 되어서, 7억1천만원 가량 올랐다. 여기도 개포주공 1단지와 마찬가지로 재건축 기대감이 상승요인이었던 것 같다. 송파구 신천동 #잠실미성 전용 72제곱미터는 15억2500만원에 거래가 되었으며 5억원 가량 올랐다. 이곳은 이미 재건축 사업을 추진중에 있다. 7월에는 #관리처분인가를 받았다. 뿐만 아니라 최근에 조합원 총회에서 가결되어 다음달부터 본격적인 #이주를 시작하며, 빠른 사업추진을 위해서 이주기한도 6개월 정도로 짧게 정한다고 한다. 시공사는 롯데건설이 선정되었다고 한다. 잠실은 롯데타워, 롯데월드, 롯데백화점, 롯데호텔, 롯데마트 등 롯데의 텃밭이라고 할 수 있다. 그런만큼 롯데건설에서도 공들여 재건축사업을 하여 브랜드 가치를 크게 높일 것으로 기대된다고 한다.
[위 내용은 매경이코노미 2018.12.24.자 <2018 올해의 아파트 - '자존심 경쟁' 대치 래대팰 vs 반포 아리팍> 기사내용을 편집 정리함]
올해는 전반적으로 재건축 아파트들이 많이 상승했으며, 또한 트렌드가 신규아파트에 대한 선호와 규제로 인한 신규공급 제한으로 신규아파트 가격도 많이 올랐다. 이런 현상은 규제가 심한 상황에서 당분간은 지속된다고 본다.
내년도 집값은 부동산 시장만 국한해서 볼수는 없다. 전체적인 경제흐름을 보고 미시적으로 접근해야 한다.
먼저 부정적인 요인은 #미중무역전쟁이 좀처럼 쉽게 끝나지 않는다는 것이다. 한국은 수출주도형 경제구조이다. 한국의 무역 1,2위국으로는 미국과 중국이 자리를 차지한다. 그리고 현재 이둘의 대치로 인해서 자칫 '고래싸움에 새우 등 터진다'는 속담이 들어 맞을 것 같은 불길한 예감이 든다. 정부관계자는 우리에게 미치는 영향을 그리 크지 않다고 한다. 하지만 우리가 넋놓고 안심하기은 이르다. 분명히 우리도 영향을 받기 때문에 양국에 낀 상황으로 양국의 압박을 받을 가능성을 배제할 수 없다. 그럴 경우에 국내 경기는 충분히 위축될 우려를 대비해야 한다. 국내 경기가 위축되면 기업들의 투자 축소로 인해 일자리 창출이 어렵고 오히려 구조조정을 할 수 있다. 이럴 경우 부동산 포함 국내 수요는 위축될 우려가 있다. 그 다음으로 #금리인상이다. 미국의 경우 최근 몇년동안 가장 호경기가 지행되고 있다. 이에 걸맞게 실업률은 최저로를 기록하고 있다. 이러한 요인은 충분히 금리인상의 조건이 되고 있다. 현재 미국 기준 금리는 2.25%이다. 우리나라의 경우에는 1.75%이다. 현재의 갭은 그나마 버틸만 하다고 한다. 미국이 내년에 금리를 더 인상한다고 전망하고 있는데, 금리가 인상되면 국내투자중인 외국인 투자자는 달러를 빼서 금리가 높은 미국으로 회귀할 수 있다. 51 이것을 방비하기 위해서는 우리도 금리를 올려야 한다. 그러면 대출이자의 부담등으로 기업 및 민간의 투자가 위축될 수 있다. 또한 9.13 대책의 종부세, 양도세 인상등 각종 #세금인상도 부동산 보유의욕이나 수요를 꺾기에는 충분한 위력이 될 수 있다. 게가다 대출규제를 통해서 집없는 서민들도 대출을 통해 집을 사려는 의욕을 떨어뜨리고 있다.
긍정적 요인으로는, 3기 신도시 개발을 위한 시동을 걸 준비가 되어 있다. 또한 교통대책으로 #GTX A,B,C 노선의 빠른 착공에 대한 기대감으로 그 주변과 서울의 집값은 더 강세를 보일 수 있다. 현재 A노선은 연내에 착공을 한다고 한다. C노선도 예비타당성 조사를 통과했다. 아울러 B노선의 경우에는 예타 면제를 요청하고 있다. 이번에 3기 신도시로 확정된 남양주 왕숙지구 주민과 B노선 인근의 주민들이 예타 면제를 위해 청와대 청원등을 통해 분위기를 조성하고 있다. 또한 #신안선의 조기 착공으로 여의도 포함 안산 라인에 집값도 꿈틀댈 전망이다.
이렇게 볼때 전반적으로는 서울 집값은 소폭 인상 아니면 보합으로 보인다. 정부가 집값 잡기에 몰두하고 있지만, 그렇다고 개발을 중지할 수 없다. '구더기 무서워 장 못 담글'수는 없지 않는가? 서울은 끊임없이 수요자의 매력이 있다. 현재 추세대로라면 내년도에는 전국의 집값이 하락할 것으로 보인다. 하지만 서울만큼은 예외로 작용할 것 같다. 다주택자들은 서울에 보유한 주택은 매도하지 않겠다는 확고한 의지가 있다. 이때문에 내년도에도 서울 집값은 오름세를 유지할 것으로 전망이 된다. 세계 경제는 우리뿐만 아니라 지구촌 전체가 같이 느끼는 것이고, 우리한테만 부담이 아니다. 그리고 금리인상은 아직도 우려할 수준은 아니다. 집값의 피크였던 2006년의 기준금리도 4.5%나 되었다. 그래서 당분간 아무리 금리가 오른다고 하더라도 현재 1.75%에서 그렇게 오르진 않는다. 그렇게 오른다면 이건 정말 제2의 IMF 수준으로 봐야 한다. 주변 지인의 얘기를 들어보면 그 당시에 생애최초 주택담보대출을 6.8%에 받았다고 한다. 그에 비하면 지금의 금리는 인상된다고 하더라도 결코 높다고 할 수 없다. 수요자들이 충분히 감내할 수 있다는 얘기다. 설사 그런 극단적인 IMF 상황이 와선 안되겠지만 그런 집값 폭락이 온다면 오히려 신규 투자자에겐 좋은 기회가 될 수도 있다. 아무튼 #19년집값 전망은 전국은 대체로 하락이지만, 올해 인상분을 앗아가진 않을 것이다. 물론 일부 지역은 제외하고는 말이다. 그리고 #서울집값은 #소폭상승이나 #보합을 점쳐 본다.
※ 참조 : 금리 변동
05년 3.75 06년4.5 07년 5.0 08년 3.0 09년2.0 10년 2.5 11년 3.25 12년 2.75 13년 2.5 14년 2.0 185년 1.5 16년 1.25 17년 1.5 18년 1.75(미 2.25)
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