집값 전망 과연 그대로 될까?

지난 12월에 3기 신도시 택지 발표를 했으며, 아울러 GTX 교통망 확충방안을 발표했다.  3기 신도시는 남양주 왕숙지구에 6만 6천가구, 하남 교남지구에 3만 2천 가구, 인천 계양지구에 1만 7천가구, 과천에 7천가구를 조성하다는 내용이었다.  3기 신되의 선정 기준은 서울 경계선으로부터 2킬로미터 이내인 지역이란다.  서울 경계선이 부정형이라서, 이들 지역은 서울 도심에서 20킬로미터 이상 된다고 한다.  그리고 이들 지역의 교통혼잡을 해소하기 위해서 당국에서는 GTX 노선 개발을 위해 서두르고 있다.  A노선인 파주 운정, 일산, 서울역, 삼성역, 동탄으로 이어지는데, 지난 12월 27일에 일산 킨텍스에서 착공식을 햇다.  18년에 착공식을 하니 못하니 말들이 많았었는데 암튼 계힉대로 착공식을 했다.

C노선은 인천 송도, 서울역, 청량리역, 마석으로 이어지는 곳으로, 얼마전에 예비타당성 조사를 통과 시켰다.  이곳은 3기 신도시인 인천 부근과 남양주 왕숙지구를 잇는 라인이다.  B노선은 수원, 삼성역, 청량리역, 의정부, 덕정을 잇는 라인이다.  B노선이 가장 느리며, 예비타당성 조사도 진행되지 않았으며, 이 노선 주변에 사는 사람들은 빠른 공사를 위해서 예비타당성 조사 면제를 요구하는 민원을 제기하고 있다.  이번 3기 신도시 정책과 교통망 확충은 어찌보면 역차별에 해당한다고 보인다.  2기나 3기 모두 같은 정부에서 그것도 노무현, 문재인 정부에서 추진한 것이다.  그럼에도 불구하고 2기 신도시는 아직도 교통망이 해결되지 않았는데, 3기 신도시는 2기 신도시보다 훨씬 서울에 가깝고, 교통대책도 세우면, 2기 신도시 입주민은 소외되고 재산권에 위협을 받는 낙동강 오리알이 될 수 있다.

이런 연유로 인해서 남양주와 과천 주변지역은 최근 집값이 하락하고 있다.  이유는 현재도 공급량이 많은 상태인데 각각 6만 6천가구와 7천가구가 들어서게 되면 교통혼잡과 공급폭탄으로 집값 하락을 우려하고 있기 때문이다.  반대로 인천계양 주변 지구는 집값이 오르고 있다.  이유는 이 지역은 아직도 공급 부족상태이고, 특히 이곳은 테크노밸리를 조성할 계획이라 기디가 크다.  2기 신도시 중에서 유일하게 흥행을 한 곳이 바로 판교 신도시인데,  판교는 테크노밸리를 조성해서 직주근접형 자족도시로 형성되어서 그게 가능했던 것이다.  아마도 인천 계양지구도 판교와 같은 기대를 하기 때문으로 풀이된다.

이러한 가운데 19년 집값에 대한 전망은 정말로 다양하게 나온다.  그중에서도 하락론이 우세한다.  그런데 전망은 면밀히 들여다 볼 필요가 있다.  특히 서울 집값에 대한 하락론의 논리를 보면, 공급물량의 증가로 인해서 물량 폭탄 현상이 발생한다.  그러면 입주대란 (물량 증가로 집값도 하락하고, 전세가도하락되어, 세입자는 새로운 곳으로 이사를 가려고 하지만 집주인은 집도 안팔리고, 세입자도 들어오지 않아서 전세금을 돌려 줄 수 없는 깡통주택 사태)이 일어날 것이고, 매물이 증가하여 가격이 폭락한다고 한단다.  급기야 주택시장은 붕괴된다는 논리이다.  단순히 공급물량의 폭탄을 전제로 했을 때는 일응 타당한 얘기처럼 들릴 수 있다.  그런데 과연 그럴까?  하나씩 살펴보자.

1. 공급이 과잉일까?

서울의 19년 아파트 공급계획을 보면 43,255채라고 한다.  작년보다는 물량이 늘어난 수치라고 한다.  실제로 서울의 적정 필요량은 55,00채라고 한다.  이렇게 적정필요량, 즉 수요량에 비추어 볼때 12,000채 부족한 상황이다.  통계청의 17년 자료를 보면, 서울의 총가구는 395만 가구이고, 주택수는 287만 세대란다.  이중 아파트가 167만 가구이다.  당시 인구는 974만명으로 조금씩 줄어들고 있단다.  하지만 1~2인 가구의 급증으로 주택의 수요량은 좀처럼 줄지 않는게 현실이다.  평균 가구원수는 2.5명 이란다.  서울의 자가보유률은 48%라고 한다.  그러면 52%의 가구들이 전세나 월세로 사는 다세대 주택이 많이 있다고 한다.  이런 연유로 인해서 서울의 유일한 해법은 공급을 더 늘려야 하는데, 그러려면 재건축이나 재개발을 허용해서 주택을 더많이 공급해야 한다.  그러나 정부의 강력한 규제로 인해서 서울에 공급량은 동결되는 상황이다.  이번에 3기 신도시 택지지구 선정만 보더라도 서울은 한곳도 없다.  결론적으로 보면 적정 수요대비 공급량이 미치지 못하고, 자가보유율이 낮은 상태에서 서울의 집값은 언제든 오를 준비를 하고 있다고 본다.

2. 금리인상이 위협이라고?

작년의 금융시장에서 미국의 금리 인상은 예고 되었고 식상하다.  즉 이미 예고된 것은 모두들 체감하고 경제 현실에 반영되었다.  미국이 금리를 올린다고 하더라도 우리 한국으행도 동조현상으로 바로 인상을 할 수 없다.  지금 국내 경기 상황이 금리를 바로바로 올릴 수 있는 상황도 아니고, 그리고 금리를 올린다고 하더라도 그 여파는 예사외로 크지 않을 것이다.  미국이 두번인가 금리를 올릴 때에도 우리는 내부 경기상황으로 인해서 작년 11월에 1년만에 0.25% 포인트 올려서 1.75%로 되었다.  금리정책이 그렇게 쉽지 않다는 얘기다.  또한 집을 대출로 구입한 사람이더라도 현재 상황에서 금리가 오른다고 하더라도 크게 부담이 되지 않을 것이다.  2006년 한창 집값이 오를 때에는 지인이 주택담보대출 이율을 6.8% 부담하고 집을 구입했다.  그에 비하면 지금 이율은 그때의 절반 수준이고 오른다고 하더라도 그보다 훨씬 밑으로 돌 것이다.  그리고 금리인상은 예고가 되었다. 금융가에는 이런 말이 있다. "예고된 악재는 더이상 악재가 아니다"

3. 결론

현재 지방 일부 몇몇 지역을 제외하고는, 지방의 부동산 시장은 많이 침체되고 있는게 사실이다.  그러나 서울의 경우에는 상황이 좀 다르다.  현재 시중에는 갈곳 모르는 풍부한 유동성이 넘쳐나고 있다.  이에 반해서 그 돈으로 투자할 대체투자처가 없는 게 현실이다.  정부는 규제 일변도로 정책을 펼치기 때문에 매물 부족현상이 생겨서, 수급 불균형 현상이 초래된다.  이러한 연유로 인해서 서울의 집값은 상승할 수 있는 여력이 충분히 있다고 본다.  정부가 집값을 안정화 하려면 대체투자처, 서울 공급확대 방안을 모색하는게 더 낫지 않을까 생각한다.  특히나 수요가 넘쳐나고, 우리나라 사람들은 아파트를 선호하는데, 서울에 재건축, 재개발은 꽁꽁 묶어 놓고 이싸.  GTX 확충과 서울이 아닌 지역에 신도시 개발은 부동산 문제를 해결하는 최고의 해법은 아닌 것 같다. 돈이 없어서 서울 외곽으로 밀려나지, 언제든 서울로 들어 올 준비를 하고 있다는 사실을 알아야 한다.