주택시장 침체,,,공급 축소로 이어지나?

부동산 경기가 침체되면 사업인허가 이후에 착공이나 분양을 미루는 사업장이 늘어나기 마련이다. 모든 사업이 그러하듯이 부동산의 경우에도 경기 변동에 민감하게 반응한다. 그래서 주택시장 침체 및  부동산 경기가 좋을때는 사업을 서둘러 추진하여 인허가, 착공, 분양의 시간적 간격이 줄어드는 경향이 있다. 반대로 경기 상황이 안좋아지면 이러한 절차들이 장기화디는 양상을 보인다.​

이러한 사업이 장기될때 그 위험부담은 건설사에게 돌아갈 수밖에 없는 구조이다. 경기가 좋지 않으면 1차적으로 분양률이 저조해진다. 분양저조는 당장 큰 무리는 없어 보인다. 분양저조에 따라 순차적으로 입주율도 저조하게 되면, 건설사는 입주율을 높이기 위해서 각종 마케팅을 하고, 분양가 할인이나 임대전환으로 가게되면 건설사의 수익이 줄어들 수밖에 없는 구조가 된다.

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그리고 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 경우에는 또 다른 문제가 생긴다. 프로젝트파이낸싱은 사업 시행사가 부동산 개발계획을 담보로 하여 금융권에서 대출을 하여 사업을 진행하는 방식이다. 이때 시행사는 담보여력이나 신용에 한계가 있어서 시공사인 건설사가 지급보증을 서게 된다. 만약에 사업진행도중에 시행사가 자금난에 빠지거나 부도가 나면 보증을 선 시공사인 건설사가 그 부담을 떠안을 수밖에 없다.

https://www.youtube.com/watch?v=BkeH8fZ6-Jg

 

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최근 이러한 주택시장 침체 및 부동산 경기 악화를 잘 보여주는 것이 바로 2기 신도시 분양이다. 2기 신도시로 지정된 검단신도시의 우미린더퍼스트나 한신더휴, 센트럴 푸르지오 등이 1~2월에 분양한 결과 줄줄이 청약이 미달되거나 저조한 경쟁률을 보였다.

경기 부진으로 인해 주택수요가 줄어드는 것이 아닌가 하는 우려가 나오는 대목이다. 물론 이 지역은 3기 신도시로 지정된 인천 계양지구보다 서울에서 접근성이 떨어지는 이유가 한몫했다는 주장도 있다.

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이러한 부동산 시장 분위기에 따라서 작년에 발표한 3기 신도시 등 신규 공급규모는 30만가구가 넘는다. 지금의 분위기에 따라서 당초의 공급계획의 수정이 불가피 하다는 주장이 솔솔 나오고 있다. 그 주장은 현재 정부의 강력한 부동산 정책으로 부동산 가격이 안정화되고 아울러 주택수요가 줄어든다는 이유이다.

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정부의 주택시장 및 부동산 정책은 존중되어야 하지만, 상황에 따라 쉽게 변하는게 아닌가 하는 우려가 있다. 정부가 대책을 내놓을때는 그 정책의 결과 예측을 하고 대비를 해야하는데 일단 질러보고 그때가서 보자는 논리는 아니다. 구멍가게도 아니고 국가경제의 근간을 좌우하는 부동산 대책을 함부로 하는 것은 아니다. 그 정책을 믿고 생활을 하는 국민들은 어느 장단에 맞춰 내집마련 대책을 세워야 할지 도무지 종잡을 수 없다. 좀 더 신중한 정책이 전개되길 기대한다.