요즘 전세가 이상해

요즘 집값과 전세가가 모두 빠지고 있다. 이런 상황에 대해서 부동산 폭락이라는 극단적인 주장을 하는 경우도 왕왕 있다. 오늘은 요즘과 유사한 패턴의 부동산 시장의 흐름을 분석해 본다.

​

2010년경에는 주택 가격이 많이 하락했다. 그러다가 13년경에는 마치 미치기라도 한듯 전세값이 천정부지로 올랐다. 매매가 없는 상태에서 전세값만 오르는 경우가 되었다. 매매를 하려는 투자자가 없고, 금리마저 뚝 떨어져서, 전세금으로 이자수익을 누릴 수 없어서 기존의 전세를 월세로 전환하는 경우가 속출했다. 이렇게 되니 전세 공급은 더욱 줄어드는 경우가 되었다.

​[웃으며 가는 코너 미스터 빈]

https://www.youtube.com/watch?v=G9nqB8BwGHU&t=9s

 

요즘은 집값과 전세가가 같이 하락하고 있다. 즉 전세값이 하락하면서 동반하여 매매가가 떨어지고 있다. 대출을 규제해 버리니 다주택자의 경우에는 돈줄이 곽 막혔다. 이런 상황에서 요즘 주택의 공급은 계속되고 있다. 즉 경기남부권에는 입주물량이 늘어나고 그만큼 전세공급이 늘어나고 있으니, 전세값 하락이 더욱 발생할 수밖에 없다.

​

게다가 세금 문제가 이를 부추기고 있다. 연간 2천만원 이하 임대소득(월세)에도 과세를 하게 된다. 그러니 집주인들은 월세보다는 전세를 선호할 수밖에 없다. 물론 3주택이상자에게는 전세보증금도 과세 대상이다. 3주택 이상 보유자의 전세보증금 합계액이 3억원이 넘으면 이도 과세대상이 된다. 그러니 2주택 이하자의 경우에는 전세보증금이 비과세이다.

​

즉 요즘의 전세값 하락의 원인은 입주물량이 늘어나서 전세공급이 늘었고, 대출규제로 인해서 집주인들이 전세를 선호하고, 월세 임대소득을 과세하게 되어 월세를 전세로 전환하기 때문이다. 아마도 이러한 현상은 당분간 지속되리라 본다.