전세가격 상승 폭염보다 더 뜨거운 열기

몇년전부터 우리나라는 여름에 폭염에 시달리고 있다. 지구온난화의 영향이라고도 볼 수 있지만 참으로 참기 힘든 순간들이다. 하루빨리 선선한 가을이 왔으면 하는 바램이다. 이런 폭염과 비슷한 양상을 보이는 것이 최근의 서울의 아파트 전세가이다. 2018년 작년 여름에는 폭염의 뜨거운 열기만큼이나 집값이 들썩이고 상승했다면, 올 여름은 전세가가 뜨겁게 달아 오르고 있다.

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이렇게 전세가가 상승하는 원인이 뭘까? 나름 살펴보니 4가지의 요인이 아닌가 생각된다.

첫째는 분양가 상한제에 따른 매수세 침체와 전세수요 확대

둘째는 서초구 일대 재건축 이주로 인한 전세수요 증가에 따른 전세가 상승

셋째는 자사고 취소에 따른 대치동 일대의 학군 수요에 따른 전세가 상승

넷째는 낮은 전세금대출 이율에 따른 전세가 상승

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먼저 정부는 7월부터 운을 띄운 민간아파트 분양가 상한제 도입을 검토하였고, 이제 13일경에 공표를 한다고 한다. 이렇게 되니 기존 재건축 아파트등에 대한 매수세가 꺾일 수밖에 없다. 기존 재건축 아파트 매수세가 정부의 규제에 따라 전세 수요로 전환되고 있는 상황이다. 재건축을 하게 되는 가장 큰 장점은 조합원 자격으로 분양을 받으면 많은 수익을 낼 것이라고 기대를 하기 때문에 불편하고 낡은 아파트를 서슴없이 구매를 한다. 그러나 분양가 상한제를 적용하면 이러한 메리트가 사라지는데 누가 재건축 아파트를 구매하겠는가? 이렇게 분양가 상한제가 적용되면 현재 진행중인 재건축은 분양가 상한제 적용으로 조합원의 분담금 부담은 늘어나고, 일반분양을 받는 입장에서는 로또분양의 혜택을 볼 수 있다. 또한 이러한 분양가 상한제 적용으로 인해 앞으로의 재건축 시장은 어두울 전망이다. 조합원이 분담금을 많이 부담해 가면서 수익성이 떨어지는 재건축 사업을 할 이유가 없다. 또한 시공사 입장에서도 기존 만큼의 수익을 낼 수 없다면 선뜻 재건축 시장에 뛰어 들지 않을 것이다. 이런 이유로 인해서 앞으로의 주택시장은 신축 아파트나 주택의 공급이 줄어들어 점점 더 노후화 되는 마치 우리나라의 인구 고령화와 동조화 현상이 일어난다. 사람도 늙어가고 주택도 낡아가는 비참한 한국의 미래상이 그려진다.

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둘째는 서초구는 반포주공 1단지 1,2,4 주구가 10월부터 6개월 동안 이주를 하게 된다. 여기에는 총 2,130가구로 이로 인해서 벌써부터 서초구는 전세물량이 나오면 바로 거래가 되고, 부르는게 값이라고 한다. 2천세대가 넘는 규모는 올해 상반기에 잠실 미성아파트 이주로 인해서 가락동 헬리오시티 대량 방출 공급에도 불구하고 전세가가 유지 또는 상승하거나 잠실일대에 전세가가 상승한 것과 괘를 같이 한다고 본다. 거주자 대부분은 자기가 거주하는 지역을 떠나기를 꺼려한다. 특히 취학 자녀를 둔 세대의 경우에는 자녀 학교 문제로 타 지역으로의 이동을 생각할 수도 없다. 이렇게 강남4구의 한축인 서초구는 이주수요에 따른 전세가 상승이 떡하니 버티고 있다

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셋째는 얼마전에 서울지역 일부 자사고 취소에 따라 학부모의 학군수요가 더해져 학군으로 유명한 대치동 주변의 전세가가 강세를 보이고 있다. 우리나라의 교육제도는 정권마다 장관마다 바뀌어 왔다. 자사고를 시행했을 때는 강남 학군으로 몰리는 집중현상이 다소 사라지는 듯 했다. 하지만 자사고 등의 부작용으로 인해서 그럴바에야 학군이 좋은 강남으로 가려고 하는 학부모들의 의중이 반영되어 대치동 일대 전세가 상승이 나타나고 있다. 우리나라의 교육제도의 문제점은 대학입시가 키워드이다. 좋은 대학은 나와야 좋은 직장에 취업할 수 있다는 생각이 있어서 이러한 문제가 발생한다. 일단 명문 및 10대대학에만 들어가면 취업은 어느정도 보장된다고 하니 무조건 10대 대학에 입학시키기 위한 학부모들의 노력이 치열할 수밖에 없다.

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마지막으로 전세자금 대출과 관련이 있다. 현재 전세대출의 이자는 1~2%대로 쉽게 대출이 가능하다. 그러다 보니 전세입자들의 경우에도 집주인이 부르는 대로 쉽게 전세금을 올려주는 것이라고 한다. 현재 전세자금 대출은 100조원이 넘었다고 한다.

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작년에는 집없는 서민들이 집값의 급상승으로 상대적 박탈감을 체험했다. 올해의 경우에는 직접 피부에 와닿는 전세값 상승이 더큰 충격과 어려움을 주고 있다. 우리나라의 집값은 두더지 게임과도 같다. 정부가 때리면(규제) 때릴 수록 더욱더 고개글 치켜드는게 얄밉기도 하다. 차라리 정부가 관심을 가져주지 않고 시장에 맡기는게 더 현명하지 않을까 하는 생각이 든다