부동산 안정화!

정부의 9.13등 각종 대대적인 규제로 인해 연말까지 집값이 안정화 된다는게 지배적인 견해이다.  서울 강남을 시작으로 하여 아파트 값이 서서이 하락하여 용산,동작,을 거쳐 분당으로까지 확산된다고들 한다.  또한 11월말에 시행될 청약제도 개편과 관련하여 청약시장도 냉랭한 반응이 일거라고 기대한다.

일부 전문가들은 10월부터 적용된 DSR(총체적상환능력비율)과 수도권 분양물량의 대기하고 있어 집값 안정세는 지속될 수 있다고들 한다. 
DSR은 대출자가 매년 갚아야 하는 원리금을 소득으로 나눈 값이다.  DTI(총부채상환비율)과 비교시 분모는 연소득으로 동일하지만, 분자에 전세금보증금담보대출, 신용대출, 자동차 할부등의 원금이 포함된단다.  또한 저축은행, 신용카드, 캐피탈 여신전문금융회사에도 DSR이 적용된다고 한다.

9.13 주택시장 안정대책의 후속으로 '주택공급제도 개선안'이 11월 말 시행된다고 한다.  이 개선안은 무주택 실수요자 우선공급이 핵심이란다.  이는 청약제도 전반에 대한 개선내용을 담을 것이라고 한다.

1. 분양권 소유자를 유주택자로 간주한다.  무주택자에게 신규주택을 우선 공급한다. 즉 이는 분양권이라도 갖고 있다면 주택으로 간주하기 때문에 신규 단지를 분양받을 수 있는 가능성이 매우 낮아진다고 보면 된다. 
2. 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권, 광역시에서는 추첨제 공급시 추첨제 대상 물량의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급한다.
3. 잔여 25%에 대해서는 1차 무주택자 우선 공급에서 떨어진 무주택자, 기존 주택을 처분하는 조건의 1주택자에게 공급한다.
4. 공공분양주택에 대해서는 전매가 제한된다. 이는 기존 최대 6년에서 8년까지로 확대된다.  
5. 거주의무요건이 강화된다. 이는 기존 최대 3년에서 5년 (분양가격이 인근 주택매매가의 70% 미만일 경우)까지로 강화된다.

KB국민은행 박원갑 위원은 "다주택자들의 추가 대출이 어려워진데다, DSR 대출 규제까지 시행되어 매수자들이 관망세를 보이고 있다.  거래량 감소와 함께 청약제도 강화로 상반기 큰 관심을 끌었던 청약시장의 열기도 주춤할 것으로 보인다"고 했다.

수도권에 공급예정인 분양 물량도 시장의 안정과 침체를 유도할 것으로 전망한다.  리얼투데이에 따르면 11월 한달간 전국 분양물량은 총 24,878 가구로 수도권에서는 11,157 가구가 공급된단다.  이는 10월의 분량물량 11,174 가구보다 70% 가량 늘어난 수치다.   장재현 리얼투데이 본부장은 "현재 지방은 공급과잉으로 집값이 떨어지고 있다. 내년에도 약 38만가구의 아파트가 공급될 예정이기 때문에 공급이 많은 지역의 가격 조정은 불가피하다"고 말했다.   이처럼 시장에서 고루 공급과 수요의 균형을 잘 맞춰야 하는데 그게 가장 큰 문제가 아닌가 생각된다.

시장의 분위기는 당분간 시장의 양극화가 지속될 것이다.  이런 상황에서 똘똘한 한채의 중요성이 상대적으로 커질 것으로 보인다.  이러한 똘똘한 한채 전략은 현정부 출범후에 지속적으로 강화된 규제일변도에 대응하기 위한 것이다.  즉 서울 강남등 인기지역에서 분양하는 일명 '로또'아파트가 시장질서를 흐리는 '그들만의 리그'라는 비판을 받지만, 똘똘한 한채는 점점점 조여오는 정부의 강한 공세에 대응할 수 있는 전략으로 풀이된다. 

최근의 규제내용을 보면, 대출규제, 분양권/댜주택자 양도세 중과, 주기적 세무조사, 보유세 인상, 아파트 후분양 추진 등 8.27 대책과 9.13 대책으로 정부규제가 총망라된 백과사전식이라 악재로 작용한다.  이러한 백과사전식 규제는 시장에 모두 반영되어 부동산 경기를 더욱더 불확실하게 만들고 있는게 현실이다.  또한 경제 성장률도 아주 미미하고 이에 따라 고용등 내수 회복세도 더디다.  게다가 주담대 금리도 상승세를 타고 있어 전체적으로 시장에 엄청난 충격을 주고 있다. 

이런 상황에서 그런 여파에 아랑곳하지 않고 우뚝 서 버티는 인기지역의 부동산 가치만 더 올랐기 때문에, 부동산 수요가 이쪽으로만 몰릴 수 밖에 없어서 양극화가 심화되는 편향된 효과가 나오고 있다.  

현정부에서의 매매, 전월세 동향을 보면 정부의 강력한 규제로 인해 시장이 주춤하더라도 그 여파를 고스란히 받는 지방과는 달리 서울, 수도권의 수치는 떨어지지 않고 있다.  그러기 때문에 몇억을 들여 지방에 갭투자하는 것은 무의미하다.  가격이 오르는 곳은 정해져 있으므로 그곳으로 선택과 집중을 하여야 하는게 투자의 바른 방향이라고 본다. 

선택과 집중은 결국 똘똘한 한채 전략으로 귀결된다고 본다.  즉 알짜, 랜드마크 단지를 잘 살펴 보아야 한다.  또한 자족기능, 역세권, 소형면적 등의 요건을 갖춘 단지는 배후 수요가 풍부하다.  이런 곳이 발전가능성이 높아서 추후 시세 상승 여력이 충분하다고 기대된다.  이런 곳이 바로 똘똘한 한채 전략의 거점으로 보인다.

경제 성장속도가 더뎌서 금리인상을 함부로 할 수 없다.  따라서 금리와 관련해서는 부동산 시장에 큰 영향을 미치기 어려울 것으로 보인다.  하지만 정부규제로 인한 불확실성 때문에 매도, 매수자 모두 적극적으로 나서지 않고 시장을 지켜보는 관망세가 쭈욱 이어져 내년 상반기 까지 가지 않을까 생각한다. 

반변 현정부에서 무주택자 배려를 위해서 청약가점제와 신혼부부특별공굽 비율, 신혼희망타운 공급 비중을 늘려 실수요자에게 실질적인 혜택을 주고 있다. 이렇게 무주택자에 대해서는 정부가 배려를 하고 있는 상황이므로 기존주택의 매입보다는 신규 분양물을 찾는게 유리할 것이다.

또한 가을 이사철의 경우에는 전세가격이 오르는게 일반적이다.  하지만 요즘 시장상황은 안정적이거나 떨어지고 있다.  그래서 곧 입주할 헬리오시티는 가격을 올리거나 유지하기 위해서 낮은 가격에 나온 물량에 대해서는 허위매물 신고를 하는 등으로 해서 가격을 올리고있다.  이곳에서 30평대의 전세는 7억대 후반에서 8억대로 유지하려고 한다.    아무튼 이렇게 전세가가 오르지 않는 가장 큰 이유는 갭투자에 따른 전세매물이 증가하고, 예년과 비교해 재개발, 재건축 이주 수요도 확 줄었기 때문으로 본다.  즉 갭투자는 적은 돈으로 전세를 끼고 아파트를 사는 것인데,  최근 시장 상황이 안좋아서 투자금을 회수하기 위해 매매가 되지 않아, 전세로 내놓는 것이 많아서 그럴것이라고 분석된다.