부동산 정책 그때그때 달라요

요즘은 부동산 경기가 다소 진정국면에 접어 들었나 보다.  아무리 맵집이 좋아도 융단폭격처럼 쏟아붓는 규제책에는 버티기가 힘든 모양이다.  

[아래 내용는 경향신문 18.11.8.자 내용을 정리 편집했음]

그동안 정부는 집값이 뛰면 '메스'를 들이대고, 집값이 내리면 '당근'을 줬다.  이런 이유로 시장에서는 '언젠간 오른다'는 생각이 지배적이었다.

현정부 들어서면서 부동산에 대한 정책은 규제일변도였다.  그래서 정부는 '메스'를 들이대는게 전부였다.  규제지역을 설정하고, 대출을 아주 어렵게 했다.  주택을 사고 팔때도 세금을 높게 책정했다.  그뿐만 아니라 '그냥 살고만 있어도' 무거운 세금을 부과했다.  또한 서민 주택대책의 일환으로 일명 3기 신도기 건설 등 대규모 주택 공급 정책들을 속속 발표했다.  

이와는 반대로 주택가격이 지나칙 내려가면 '당근'책들을 쏟아낸다.  다주택자에 대해서는 세제 혜택을 준다.  청약 불이익도 없애준다.  목돈이 없는 무주택자를 위한 다양한 대출상품도 출시한다. 심지어 '빚내서 집을 사라'고 부추기기까지 한다.  

정부 관계자는 "주택 시장은 변동성이 크기 때문에 이를 사전에 완벽하게 제거하지 않는 한 정부 정책은 탄력적으로 대응할 수 밖에 없다"고 했다.

그러나 시민단체와 전문가들의 의견은 다르다.  "주택정책은 시장 흐름에 따라 달리 대응해야 하겠지만, 주택정책에 대한 정부의 철학은 일관성을 가져야 한다"고 주장한다.  역대 정부 누구나 '서민을 위한 주택정책'을 앞세우면서도 실제로는 여러가지 이유로 그러지 못한 경우가 더 많다는 것이다.  이들이 제시한 주택시장 안정을 위한 해법은 정부의 '주거 중심의 주택정책 철학 일관성' 으로 모아진다.

주택가격의 오름세는 어제오늘의 일이 아니다.  정부 수립이후 주택이나 땅값은 지속적으로 올랐다.  1978년 입주한 서울 서초구 한신2차 아파트는 40년 사이 집값이 146배 상승했다.  평당 43만 1000원에 분양했으나, 지난 8월 기준 시세는 평당 6,272만 2000원에 달한다.

주택가격은 장기 추세로 보면 꾸준히 올랐다.  그러나 항상 오른 것만은 아니다.  외환위기때는 전국의 주택시장이 급락한 적도 있었다.  KB국민은행 부동산 통계 시스템 '리브온' 자료를 보면 IMF때인 1997년 11월 이후 1년간 전국 주택가격은 13%, 서울은 14% 하락했다.  

최근의 주택시장을 두고 '서울-지방 양극화'로 규정하지만, 2009년 10월 이후 4년간 지방이 서울보다 주택가격이 더 올랐던 적도 있다.  2009년 10월 ~ 2013년 10월 아파트 매매가격은 서울이 8.8% 하락한 반면, 부산 등 5개 광역시는 40% 가량 상승했다.

따라서 주택가격은 전국이 일제히 오르기도 하고, 내리기도 한다.  어떤 때는 서울 등 수도권만 오르고, 지방은 하락한다.  지방이 오르고 서울 등 수도권이 하락하는 시기도 있고, 서울만 '나홀로 고공비행'한 시기도 있다.

왜 이런 일이 벌어질까?  국내외 경기와 금리, 주택정책, 교통 등 사회기반 시설, 인구의 이동과 출산율, 분화되는 가족, 입시제도, 일자리 등 부동산 시장을 움직이는 요인들은 많다.  이 중 가장 직접적 영향을 주는 것은 정부의 주택정책이다.

주택정책 수단에는 수요억제책과 공급조절책이 있다.   세제나 대출제도 등을 통해 사려는 사람들이 자금줄을 늘리거나 조이고, 주택공급의 조절을 통해 부동산시장의 안정을 꾀하는 것이다.  주택정책 수단은 다양해졌지만 쓰임새는 늘 한결같다.  시장이 냉각되면 부양책을, 너무 뜨거우면 규제책을 내놓는다.

그런데 분명이 다른 점도 있다.  지금까지 정부의 '주택정책 철학'이다.  주택을 경제의 한 부분으로 보느냐, 주거의 일부로 보느냐의 차이이다.

역대 정부는 집을 경제의 일부로 보는 경우가 훨씬 더 많았었다.  그래서 주택시장의 열기에 따라 정부정책은 오락가락 하곤 했다.

최근 30년간 주택 정책을 한번 살펴보자.  노태우 정부에서 문재인 정부에 이르기까지 7개 정권은 규제와 부양을 반복하는 정책을 구사했다.

노태우 정권에서는 토지공개념을 도입했다.  택지소유상한제와 토지초과이득세, 개발이익환수제 등 강력한 땅투기 금지 대책을 내놓았다.  동시에 1기 신도시 건설을 통한 주택 200만호 공급으로 시장 안정을 꾀했다.  1기 신도시는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시이다.  그리고 양도세를 무겁게 매기고, 전매제한도 확대했다.

김영삼 정권은 금융실명제와 부동산실명제를 도입했다.  그래서 차명거래를 없앴다.  김영삼 정부는 '부동산은 시장에 맡겨야 한다'는 정책을 주도했다.  주택공급 공약도 공공주택 25만호 건설이 전부였다.   그러나 실제로는 300만호나 공급이 되었다.  정권 중반, 분양가 자율화를 추진하고 양도세 및 전매제한 등을 완화하는 등 부양에 나섰지만 시장 개입은 최소화했다.

김대중 정권은 외환위기의 시기였다.  무너져 가는 경제를 일으켜 세울 수 있는 수단들을 총동원하던 시기다.  주택정책도 예외는 아니었다.  부동산시장을 해외에 개방하고, 분양가는 자율화하고, 전매제도나 청약제도 모두 부양에 촛점을 맞춰 정책을 펴나갔다.

노무현 정권은 급등한 집값을 잡기 위해 강력한 규제책을 폈다.  종합부동산세와 주택거래신고제를 시행했다.  분양가상한제의 전면실시, 분양원가 공개 추진, 후분양제 실시, 전매제한 강화, 양도세 중과, 청약 가점제 실시 등 모든 정책을 동원해서 집값 잡기에 올인했다.

이명박, 박근혜 정권은 반대로 부양정책을 폈다.  노무현 정부가 걸어놓은 자물쇠를 대부분 풀고, 전 국토의 19%가 넘던 토지거래허가구역을 9%수준으로 낮췄다.  서울 도심권에는 뉴타운 건설 붐을 조성했다.  박근혜 정부는 분양가상한제 폐지, 재건축초과이익환수 유예 및 조합원3채까지 분양 허용 등 이른바 주택3법 도입과 함께 세제 및 대출도 대폭 완화했다.  그래서 빚을 내서라도 집을 사라고 부추기기까지 했다.  

문재인 정권은 지난 정부가 푼 잠금장치를 다시 걸어놨다.  종부세를 강화하고, 신DTI(총부채상환비율, 연간주택담보대출의 이자에다 원금을 더한 상환액을 연소득으로 나눈 비율)와 DSR(총체적능력상환비율)등을 도입해 대출을 옥죄고, 부양가 상한제 적용 주택을 확대하고, 재건축 초과이익 환수에 나서고, 무주택자 우선으로 청약제도를 개편하는 등 노무현 정부 이후 가장 강력한 규제책을 펴고 있다.  

정부가 강력한 규제책을 편다고 해서 주택가격이 곧바로 안정되지 않는다.  마찬가지로 부양책을 편다고 해서 곧바로 시장이 달아오르는 것은 아니다.  노태우 정부는 집권기 내내 규제책을 폈으나 주태기장은 식지 않았다.  KB국민은행의 리브온 자료를 보면, 노태우 정부 집권 5년간 아파트 매매가는 서울, 지방할 것 없이 60~70% 대의 높은 오름세를 보였다.  

노무현 정부 역시 마찬가지다.  강력한 규제책을 편 시기, 전국 아파트 매매가격은 34%, 서율은 57% 상승했다.  문재인 정부도 규제 일변도의 정책을 펴고 있다.  하지만 집권 1년 5개월 동안 서울 아파트 매매가격이 18% 나 급등했다.  특히 서울만 오르는 양극화 현상때문에 골머리를 앓고 있다.  

규제가 바로 집값 안정으로 이어지지 않는 것은 주택정책의 후행성 때문이다.  주택공급의 경우 정책 발표 후 건설 및 입주까지 3~8년의 갭이 발생하면서 정책 효과가 다음 정부 또는 차차기 정부에서 나타나는게 일반이다.

김대중 정부 때 전국의 아파트 매매가격이 38% 상승하고, 서울도 60% 가 올랐던 것은 재임 기간 내내 편 부양책의 효과이기도 했으나, 김영삼 정부 3년 차부터 편 부양책의 영향도 크다.  노무현 정부의 집값 급등은 김대중 정부의 부양책에 기인한 바 크고, 지금의 주택시장도 이명박, 박근혜 정부의 규제 완화 효과가 뒤늦게 나타난 것으로 해석하는 전문가들이 많다.

반면 김영삼 정부 집권 5년간 전국의 아파트 매매가격의 3% 오른 데 그쳤고, 서울지역도 2% 상승한 것은 노태우 정부의 신도시 건설을 통한 200만호 공급 계획이 김영삼 정부 재임 기간 시행됐기 때문으로 풀이된다.  이명박.박근혜 정부에 이르는 9년여간 전국의 아파트 매매가격이 각각 16%, 10% 상승에 머문 것 역시 노무현 정부의 부동산 규제책의 효과로 보는 사람도 있다.

경제는 불확실성이 커지면 혼란이 온다.  뭐가 어떻게 될지 모르면 가격 등의 변동성은 더욱 커진다.  주택시장도 마찬가지다.  정부 정책이 일관성을 잃으면 불확실성은 커지고, 시장은 요동친다.  특히 우리의 주택정책 수립은 늘 뒷북치기 식이다.  주택가격이 오르면 규제책을 내놓고, 가격이 떨어지면 부양책을 발표한다.  그런데 정책효과도 후행적이다.  시행과 함께 곧바로 효과가 나타나지 않는다.  틈이 발생하는 것이다.  이때 이 틈을 노리는 세력이 등장한다.  이른바 투자,투기 세력이다. 

주택 투자자들은 집값은 장기적으로 오를 것이라는 생각, 떨어지면 정부가 또 부양책을 쓸 것이라는 믿음이 존재했다