일본형 부동산 침체가 올까?

 요즘 경기도 좋지 않고 9.13 대책등의 강력한 규제로 부동산 가격이 보합이거나 떨어지고 있다.  그래서 이제 정말 일본의 잃어버린 20년이 우리에게 오는 것이 아닌가 하고 불안해 하는 사람들이 많다.  하지만 그런 걱정은 정말 기우라는걸 다시한번 여실히 절감한다.  일본의 부동산 폭락의 원인은 구조적으로 우리랑은 너무나 다르다.  

한국일보에 '일본처럼 부동산 폭락하는 일 없다'는 기사가 정확히 맥을 짚고 있다.  아래내용은 기사내용을 정리하여 편집하였다.

요즘은 일본 부동산이 26년만에 가격이 오른다고 한다.  특히 일본 지요다區가 그렇단다.  우리나라로 비교하자면 여의도 쯤 되는 곳이란다.  광화문과 여의도를 합쳐놓은 입지라고 말한다.  가장 좋은 자리란다.  여기에는 일본의 왕실이 있단다.  쿄코라고 하는데 그 주변은 딱 한시간이면 한바퀴를 돌 수 있을 정도라고 한다.  교코는 아주 아담한 크기인가 보다.  우리 아파트 단지가 둘레를 거닐면 한시간 정도 걸린다.  교코는 대략 10만평 정도 되나보다.  이 조그마한 땅이 1990년 당시에는 미국 캘리포니아 전체 땅보다 비쌌다고 한다.  

그 당시 일본의 기업들은 저금리를 이용해서 부동산 투자, 즉 투기를 많이 했다고 한다.  기업이 저금리 융자를 받아서 본업에 투자를 하는 것이 아니고 부동산 투자를 하는 기현상이 발생한 것이다.  그래서 상업용 부지의 가격이 급격하게 올랐다.  특히 지요다區에 있는 오피스빌딩의 경우에는 평당 1억엔까지 했다.  환산하면 평당 10억원이 되는 셈이다.  정말로 상상도 할 수 없을 정도로 가격이 치솟았다.  

한국과 일본은 부동산 정책에 있어서도 차이가 있다.  그 당시 일본의 LTV(담보인정비율)는 90%가 훨씬 넘었다고 한다.  왜냐하면 일본의 주택가격은 앞으로도 계속 올라간다고 예측했기 때문이다. 부동산 시장으로 계속해서 들어오는 대출자들이 신용도가 높은 기업이라고 생각하니까 은행들이 돈을 굉장히 많이 넉넉하게 빌려줬다.  

우리나라는 투기지역의 경우에는 담보인정비율이 40%밖에 되지 않는다.  그래서 대출을 많이 해서 집을 사려고 해도 살수가 없는 구조이다.

또한 중앙은행의 정책도 많이 달랐다.  당시 일본 중앙은행은 연 2.5%였던 정책금리를 갑자기 6%까지 확 올려놨다.  이것은 마치 시속 120키로로 달리던 자동차가 갑자기 급브레이크를 밟아서 뒹구는 상황과 같다.  

소득대비주택가격비율(PIR)이라는 것이 있다.  이는 한해의 수입으로 집을 구입하는데 몇년이 걸리는지 파악하지 지수이다.  국가마다 다르기 때문에 절대적인 비교자료로 사용할 수는 없다.  일본의 핵심지역인 도쿄중에도 핵심지역의 경우에는 1985년에 주택가격이이 PIR기준으로 해서 6배 정도에 거래가 된다고 했다.  그러다가 몇년후인 1988년에는 PIR이 16배로 뛰었다고 한다.  이정도로 집값이 고공행진을 한 것이다.  

더 안좋았던 것은 1990년에 일본의 부동산 시장이 붕괴가 되기 시작했다.  최저점이던 시기를 보면 도쿄지역의 용적율이 높은 상업용지의 가격이 무려 90%나 쑥 빠졌다고 한다.  

이렇게 경기가 나빠지면 금리를 신속하게 내려야 하는게 맞다.  하지만 1991년까지 금리를 내릴 수 없는 상황이었다.  왜냐하면 바로 걸프전이 있었기 때문이다.  걸프전 때문에 배럴당 13달러 하던 국제유가가 38달러로 거의 3배나 급등하게 된다.  이렇게 기름값이 오르니 물가도 오르지 않고 버틸 수가 없다.  이렇게 물가가 급등하니까 중앙은행이 금리를 인하할 수가 없었다.  이렇게 금리가 높으니 대출이자등을 갚기에 쉽지 않으니 연쇄적인 부도와 도산이 날 수 밖에 없었다.  

주택공급측면에서 살펴보자.  일본 1억2천만 인구가 3명이 한집에 산다고 가정하면, 4천만호가 필요하다.  일본에는 오래된 노후주택이 많다.  그리고 풍수해뿐만 아니라 지진이 잦다.  주택의 감가상각 기준을 40년이라고 본다면, 일본의 인구대비 적정 공급량은 매년 100만호 정도가 될 것이다.  그런데 일본은 1990년 무렵에 인구가 정체되기 시작했다.  그래서 연간 100만호 정도 신축을 해도 충분하다. 그런데 안타깝게도 1980년대 후반부터 1990년대 초반 사이에 거의 6년 연속 200만호를 건설하였다.   즉 6년동안 1200만호 가량이 공급되었을 것이다.  

집값이 떨어지면서 경기상황도 나빠졌다.  이런 상황에서 경기를 부양한답시고 집을 계속 공급한 것이다.  이건 바로 모순이 되었다.   그러다가 1995년경에야 가서 주택공급을 줄였다. 공급을 줄인 배경은 자체적인 판단이 아니라 1995년 이후에 아시아 금융위기와 일본의 빅뱅 때문이었다.  일본 13개 은행이 3개로 재편된 것이다.  은행이 통폐합되어 대출등의 감소정책으로 주택공급이 급격히 줄어든 것이다.  

또한편 일본은 1950년 한국전쟁 이후부터 1990년대까지 40여년간 주택가격이 꾸준히 올랐다.  그래서 부동산불패신화는 자연스럽게 형성이 되었다.  그때는 직장과 상관없이 30년 만기 주택담보대출을 해줬다.  그래서 직장다니는 30년 동안 열심히 대출을 갚았다.  그리고 퇴직할 때는 부동산을 팔면 미래가 충분히 보장될 수 있었다.  그래서 아무도 부동산이 무너질거라고는 상상조차 못했다.  

이렇게 부동산이 무너질때 일본의 은행들은 일시적인 현상일 거라고 판단했다.  20년동안 장기적으로 침체될 것이라고는 상상도 못했다.  

이런 일본에게 불운까지 겹친건 걸프전과 아시아 외환위기였다.  일본은행들은 한국을 비롯하여 아시아등에 대출을 많이 해줬다.  하지만 그게 부실화되면서 회수가 어려워지는 과정에서 위기를 맞이한 것이다.

사방 6천키로 안에 육지하나 없는 절해의 고도 갈라파고스는 다른 지역에서는 찾아볼 수 없는 특이한 식생을 이루고 있다.  부동산에 있어서는 일본이 바로 갈라파고스이다.  세계 주요 13개국 부동산 가격지수를 보면 지난 100년에 걸쳐서 실질가격지수가 평균 3~4배 정도 올랐다.  부동산이 시장이 붕괴된 나라는 일본밖에 없다.  미국처럼 금융위기시절에 혼난 곳에서 덜 오른 나라는 있어도 추세적인 상승을 못하고 몇십년 동안 부진한 나라는 일본밖에 없다.

최근의 동향은 일본의 부동산이 살아나고 있다.  즉 일본의 전국 땅값이 26년만에 다시 살아나고 있단다.  특히 인구 3천6백만며이 사는 세계 최대 메갈로폴리스인 토쿄의 맨션은 40%이상 급등했다.   현재 지금 일본 부동산 시장은 호황이라고 할 수 있다.  

일본의 사례로 본 국내 유망 부동산을 살펴보자.  일본의 전철 야모노텐션은 도심 순환선이다.  즉 우리나라 서울의 2호선과도 같다.  그 순환선 안의 도심이 굉장히 노후하다.  주거환경도 좋지 않아서 문제가 있었는데, 사람들이 점점 도심으로 모여드는 현상 때문에 재개발이 매우 활발했다.  전체인구가 줄어들고 고령인구가 늘어나는 상황에서는 도심 재생의 관점에서 파악해야 한다. 이제는 노인들이 도심으로 들어온다는 명심해야 한다.
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