집값이 더 떨어지나?

[부동산 상승세 관련]
9.13 부동산 대책으로 대출규제, 세금폭탄 등으로 매수세가 위축되고 있다고 한다.  서울 집값 특히 아파트값도 상승세를 멈추었다고 한다.  하지만 그간의 상승세로 볼때는 쉬어가는 타임으로 해석할 수도 있다.  상승세를 멈추었다는 것이지 하락한다는 의미는 아니다.  설사 하락한다고 하더라도 이번 정부 들어 상승한 부분에 대한 조정정도라고 생각된다.

지금은 숨고르기가 아닌가 생각이 든다. 왜냐하면 시중에는 아직도 풍부한 유동성이 있어서 '똘똘한 한채'에 대한 수요는 잠재하고 있다.  그러기 때문에 트렌드 자체가 하향곡선을 그릴지는 좀더 지켜봐야 한다고 생각이 된다.

물론 일부 아파트에선 하락이 나타나고 있다고 한다.  즉 그동안 가프르게 상승했던 고가 아파트가 밀집한 강남권을 중심으로 하락의 조짐이 나타난다고 한다.  하지만 그간의 상승세 비하면 하락국면으로 단정하기에는 무리가 있다.  마치 독사가 사냥감을 공격하기 위해, 또라이를 틀고 있는 형국이다.  매수를 하고자 하는 계층은 널려 있다.  그 근거가 최근에 분양한 서초 래미안 리더스원 일반분양에서 분양조건이 대출이 불가능하고 현금으로만 가능한데도 그 경쟁율은 만만찮았기 때문이다. 

이 단지의 일반분양분은 433세대이다.  경쟁율은 41대 1이었다고 한다.  그러면 나머지 현금을 소지한 18,619명은 여전히 잠재수요자이다.  현재 시중에 매력적인 매물이 있다면 이들은 언제든지 매수할 의향이 있다고 보아도 무방하다.  강남에 올해 이렇게 18천여대의 공급이 계획 되지 않았기에 이들 유동자금이 어느쪽으로 튈지 모르는 상황이다.  이들 수요를 해소하기위해서는 공급이 답이다.  공급을 꽁꽁 묶어두면 오히려 가격이 오를 수 밖에 없는 구조이다.   경기지역의 분양물량으로 이들 수요를 유도할 수는 없을 것이다.  이들 수요층은 경기권에는 매력을 느끼지 못하기 때문이다.  

한편 갭투자로 재미를 볼 수 있었던 노원구, 도봉구, 강북구 (일명 노도강)는 집값 상승세가 아직도 여전하고 꺾이지 않는단다.  

12월에 발표될 정부의 공급대책이 중요 변수이다.  어떤쪽으로 공급대책을 진행할지는 지켜볼 문제이다.  우려되는게 공급대책의 별칭인 수도권 3기 신도시가 수요계층이 선호하지 않는 곳에 낙점을 할 경우에는 서울집값은 다시 상승 압력을 받을 수 밖에 없을 것이다.  그렇다고 서울에 공급할 부지는 쉽게 찾을수가 없다.  신도시급 부지를 확보하기에는 역부족이다.  설사 공간이 있다고 하더라도 토지보상금이 만만찮기 때문에 사업을 시행하는게 쉽지는 않을 것이다.

[유동자금의 대체투자에 대해 살펴보자.]
시중에 넘쳐나는 유동자금이 어디로 흐를까? 아마 수익형 부동산이 그 답일 것이다.  수익형 부동산은 상가나 업무용 부동산등을 말한다.  수익형부동산이 주택에 대한 대체투자의 대안으로 되고 있는 이유는 뭘까?  그건 바로 주택보다 상대적으로 규제가 덜하기 때문일것이다.  또한 은행에 예금을 했을때보다 다소나마 높은 수익률을 기대할 수 있기 때문이다.  이런 이유때문에 수익형 부동산에 대한 기대감은 적지 않을 것이다.  한국감정원의 자료에 보면 상업용,업무용 부동산이 몇년전보다 1.5배 정도 증가했단다.  이는 정부의 주택시장 규제 시기와 맞물린다.  반면에 같은 기간 주택거래량은 다소나마 줄어들었다. 

수익형부동산 중에서도 어디가 투자가치가 가장 높을까?  아마도 역세권이 가장 인기가 있을 것이다.  왜냐하면 사람이 많이 모이고 교통등의 접근성이 좋아서 일것이다.  예를들어 합정역의 메세나폴리스 일대 상가 임대료는 평당 13만원에 보증금이 211만원 정도이다.  10평짜리 가게를 세로 줄 경우에는 130만원에 보증금 2110만원을 받을 수 있다.  

다만 현재 경기부진에 따른 자영업의 불황과 공급 과잉에 따른 공실률 리스크를 염두에 두어야 한다.  

[현금부자들의 투자]
9.13 대책으로 집값이 약세가 되고 있다.  대출을 옥죄고 있어서 대출로 집을 사기에는 쉽지가 않다.  분양시장도 마찬가지이다.  이런 상황에서 현금부자들이 맘대로 고를 수 있다.  집값은 떨어지고 경쟁자는 차단되니 입맛대로 고를 수 있는 절호의 찬스다.

집이 없는 서민들이 집을 살 수 있는 기회는 오히려 줄어든다.  왜냐면 짒없는 서민들은 대출을 활용하여 집을 사려고 하는데, 정부정책이 대출을 옥죄고 있는 상황에서 자금동원력이 떨어지는 상황에 집을 살수가 없다.  진정으로 서민 주거대책이 없이 대출을 옥죄고 세금을 높게 때리는 상황은 집없는 서민들을 오히려 더 힘들게 하고 있다.  아무런 대안이 없다.  12월에 발표할 3기 신도시 공급대책안도 결국은 돈있는 서민들만 특혜^^를 볼 수 있다.  

이렇게 대출을 규제하니 은행의 영업 부진으로 수익률이 떨어져 장기적으로 은행의 통폐합, 즉 빅뱅이 일어나지 않는단 보장도 없다.  빅뱅이 일어나면 구조조정이 단행될 것이고, 또다시 새로운 실업자를 양산하여 서민의 규모를 늘리는 형국이다.  반변에 돈있는 현금부자들은 경쟁자가 차단된 상태에서 땅짚고 헤엄치는 형국이 된다.  즉 현재의 이러한 대책은 빈익빈 부익부를 더 조장하는 악순환의 무대책으로 여겨진다.  

12월에 입주예정인 송파구 가락동 헬리오 시티는 9500세대의 어마어마한 규모이다.  현재  전용 33평이 16억에서 17억대 후반에 호가가 나온다.  그러나 실제로 지난달에 거래된 입주권은 15억2천과 16억8천에 거래됐다.  이는 9월에는 17억에 까지 거래가 이루어 진것에 비하여 많게는 1억 이상 떨어졌다고 본다.  이렇게 가격이 떨어지더라도 이를 매수할 수 있는 여력은 있는 층은 극히 드물다.  대출을 과도하게 옥죄고 현금보유가 없는 서민들은 감히 범접할 수가 없다.  반대로 현금보유량이 넉넉한 현금부자들이 더 떨어지기를 기다렸다가 매수하여 상승세를 기다릴 수 있는 절호의 기회다.  서초동 래미안 리더스 원 분양에서 떨어진 현금부자들이 이쪽으로 몰릴 가능성은 충분히 있다. 

지금 형국은 돈있는 사람들의 천국이 되어가고 있다.  집값은 장기적으로 우상향하는 습성이 있으므로 싸게 사서 비싸질때 팔 수 있으니 최고의 기회가 아닌가 생각이 든다.