대한민국은 부동산이 사회의 가장 큰 이슈중의 하나이다. 강남과 같이 땅값이 비싼 곳은 가격이 끊임없이 올라가서 사회적인 문제가 되고 있는게 현실이다. 이렇게 양극화가 일어나는 가장 큰 이유는 단적으로 보면 수요에 의한 것이다. 강남이 다른 지역에 비해서 그만큼 많은 사람들이 선호하기 때문이다.
왜 강남을 이렇게 선호할까? 그 이유는 여러가지가 있겠지만 몇가지로 정리해 보자.
첫째는 학군이다. 우리나라 엄마들의 치맛바람은 여전히 진행형이다. 그래서 자식들의 공부를 위해서는 눈에 불을 켜고 주시하고 있다. 먼저 학군이 좋아야 한다. 학군은 무슨 기준으로 할까? 다름아닌 서울대학교를 몇명보내는 고등학교인가가 그 기준이다. 그래서 고등학교의 기준은 서울대 진학률에 따라 학교의 등급이 매겨지고, 등급이 높은 학교가 위치한 지역이 거주 선호지역이 된다. 고등학교 기준이고 대학은 무시해도 된다. 대학은 이미 정해져서 앞으로 사회인으로 준비하는 과정이다. 그래서 어느대학이 대기업 몇명 취업하고 이런거는 현실적으로 고려가 되지 않고 있다. 대학가는 오히려 유흥시설이 많아서 기피지역이다. 중학교는 어떤 기준일까? 바로 서울대를 많이 진학시키는 고등학교에 얼마나 많이 진학시키느냐에 따른 기준이 된다. 그래서 기존의 특목고들이 우선순위에 오르곤 했었다. 이에 반해서 초등학교는 중학교등에 진학률에 따르는 것은 아니다. 그런 진학률 보다는 집근처에 지척에 초등학교가 있느냐 여부이다. 초등학교는 학생들이 어린 관계로 인해서 큰 도로의 횡단보도를 건너는 곳은 선호하지 않는다. 가장 선호하는 곳은 아파트 단지내에 초등학교가 있는 곳이다. 대표적인 곳이 바로 잠실의 리센트 아파트 단지이다. 여기에는 초등학교 뿐만 아니라 중학교, 고등학교가 위치하고 있어서 학생들이 있는 가정에서 선호하는 거주지이다. 그리고 일반적으로 선호도가 높은 곳은 집값이 타지역에 비해서 비싸기 마련이다. 꼭 그런것은 아니지만 대개가 이런 기준에서 크게 벗어나지 않는다. 대표적인 곳이 강남 대치동과 목동, 상계동 그리고 대구의 수성구이다.
둘째는 교통이다. 교통입지가 좋아야 한다. 교통에서도 대표적인게 역세권이다. 대부분의 사람들이 대중교통을 이용한 출퇴근을 한다. 그중에서도 이용편으로 가장 선호하는 지하철역 주변이 선호된다. 이러한 역세권 중에서 더블, 트리플, 쿼드블 역세권이라면 최고의 거주조건 및 이에 따른 값비싼 거주지가 된다. 요즘은 지하철 뿐만 아니라 장기적으로 광역도시철도인 GTX역이 들어서는 곳이 각광을 받는다. GTX는 웬만한 수도권을 한시간내에 묶어 주므로 그 파급효과는 엄청날 수 밖에 없다. GTX는 환경평가와 정치적인 여러가지 이유로 착공이 늦어지고 있지만 언젠가는 반드시 운행될 기반시설이다. 이런전제에서 본다면 GTX B,C 선이 교행하는 청량리역 주변이 앞으로 가장 각광 받을 수 있는 곳이다. 그 단편적인 예로 최근에 청량리 주변 부동산은 매물이 전혀 없고, 호가밖에 없다고 한다. 워낙 대기수요가 많아서 부동산에서도 연락처를 남기고 가라고도 하지 않는단다. 그정도로 청량리 주변의 성장가능성으로 인한 뜨거움을 잘 보여준다.
셋째는 직주 근접이다. 주거지로서 가치가 상승하기 위해서는 나홀로 베드타운이 되어서는 안된다. 주변에 직장등의 오피스 시설이 있어야한다. 직장인들은 가능하다면 누구나가 직장 근처에 주거지를 가지기를 희망한다. 그러기 때문에 주변에 직장이란 배후지가 갖춰질때 부동산의 가치는 상승하게 된다. 강남과 판교가 그러한 예이다. 미국의 실리콘밸리도 그런 곳이다. 또한 반대로 판교나 실리콘밸리와 같은 IT업종은 고급 인재를 수급해야 한다. 고급 인재들은 대도시 주변에 많이 몰려 있으므로, 이러한 대기업들은 지방으로의 분사를 추진하지 않는다. 그래서 이러한 대기업이 도시와 지방과의 양극화를 심화시킨다고 볼 수 있다. 물론 이러한 것은 결과론적인 것이지, 기업이 의도적으로 양극화를 조장하기 위해 그렇게 한 것은 결코 아니다. 실리콘밸리나 판교의 벤처밸리를 외딴 시골에 배치한다면, 그런 우수 인재들이 도시를 떠나서 시골로 가지는 않을 것이다. 이것은 인간의 본능에 의해 발생하는 자연발생적 현상으로 보아야 한다. 잠실의 롯데타운이나 삼성 SDS 등도 같은 이치일 것이다.
넷째는 조망권이다. 조망권에는 그린조망권, 블루조망권,야경조망권이 있다. 그린조망권은 숲이나 산, 들판 등 초록의 자연을 볼 수 있는 곳을 말한다. 대표적인 곳이 남산타운아파트와 같은 숲세권, 산세권 별칭이 붙은 경우가 그 예이다. 블루조망권은 강, 바다, 계곡등에 대한 조망권이다. 대표적인 곳이 해운대 주변 아파트나 한강 주변의 아파트가 여기에 해당된다. 그리고 야경조망권은 우리나라는 아직 뚜렷한 곳이 업지만 홍콩의 야경 정도가 될 수 있다고 하겠다. 이러한 조망권에 따라 즉 조망이 잘 되느냐 여부에 따라 같은 아파트 단지내에서도 가격이 몇억씩 차이가 나는 경우가 있다고 한다.
이렇게 부동산의 가격을 견인하는 요인은 크게 이러한 학군, 교통, 직주근접, 조망권에 따라서 복합적으로 작용한다고 볼 수 있다.
따라서 주택을 구입하고자 할때에는 본인의 주관적인 기준보다는 객관적인 가치가 있는가에 따라 잘 판단해 보고 살펴보아야 한다. 주관적인 기준으로 단지 내가 좋아서 구매했을 경우에는 거주에는 별 문제가 없다고 하더라도 추후에 투자로서 가치가 없으면 후회하는 경우가 발생할 수 있다. 가치가 있는 것은 나뿐만 아니라 남들이 대체로 선호하는 경우에 그러한 것이다. 우리나라에서는 주택은 거주 기능으로서의 역할 뿐만 아니라 투자기능으로서의 역할도 충분히 하고 있으므로 두마리 토끼를 잡는다는 각오로 주택 및 부동산에 접근해야 한다.
