1+1 재건축 애물!!

얼마전까지만 해도 재건축 대상 아파트 중 대형평수에 대해서는 원 플러스 원 공급을 내걸고, 장려를 많이 했다.  그렇게 하면 주택수가 늘어나 자연히 공급 증가로 주택난 문제를 해결하기 위한 고육책이었다.  사실 가족수 감소와 핵가족 그리고 1인가구의 증대로 큰 평형 한채 보다는 작은평형 두채가 더 실속이 있다. 

1+1 재건축이란 중대형 1가구를 보유하고 있는 조합원이 재건축을 할 때 신축 아파트 2가구를 받을 수 있게 하는 제도이다.  2013년 4월 1일 박근혜 정부가 발표한 부동산 대책 (4.1 부동산 대책)에 포함된 내용중의 하나이다.  점더 정확히 말하면 이는 이명박 정부때 법이 개정되었으며, 박근혜 정부가 들어선 2013년부터 시행됐다.  풀이해서 말하면 재건축 조합원이 기존 주택의 평가금액이나 전용면적 범위 이내에서 재건축 후 새로운 주택 두채를 받을 수 있는 제도이다.  대신에 둘중 한채를 전용면적 60제곱미터 이하로 하고 이전고시일 (즉 아파트 신축후 부동산소유권 등기을 할 수있는 날) 다음날부터 3년간 전매를 할 수 없게 했다.  이는 신혼부부나 1인가구 등 소형면적에 대한 수요가 늘어나서 주택 공급 확대와 집값 안정화를 위해 도입된 것이다.

우리나라는 정권이 바뀔때 마다 정부정책이 180도 획획 바뀌다 보니 정부정책을 믿고 순진하게 따라가다가는 낭패를 당하기 십상이다.  참 그러고 보면 대한민국 국민이 불쌍하다는 생각이 든다.  정치인이 마구 휘두르는 칼에 무방비하게 있던 국민만 다치니 말이다.  고래싸움에 새우등 터진다는 말이 꼭 맞다.  사실 대통령이건 국회의원이건 국민이 뽑아줬고, 국민을 위해서 일하라는 의미이다.  그러나 선거운동할때만 굽신굽신하고 당선되고 나면 안하무인이다.  강력한 국민소환제가 없는 현실이 아쉬울 따름이다.  이런 형국은 어딜가나 판을 친다.  하기야 정치인들이 그러니 삼천리 방방곡곡 안썩은데 없다.  

요즘 보도되는 내용에는 재건축추진시 시공사 선정전까지는 입찰참여 건설사들이 조합원들에게 금품도 돌리고 굽신굽신 하다가 시공사 확정되면 180도 바뀐다고 한다.  하여튼 다들 나쁜 것만 배운다.  이러니 나라꼴이 잘 돌아갈 리가 없다. 그렇게 살포한 금품도 결국은 재건축 공사비에 다 포함시킬게 뻔하다.  이런측면에서 건설공사원가를 공개하여 투명하게 해야 한다. 

암튼 다시 1+1 재건축으로 돌아가서,  최근 9.13 부동산 규제대책 이전에 재건축 관리처분인가를 신청한 재건축 조합원 중 도정법에 따라 '1+1재건축'방식을 신청한 경우에는 2주택 보유자에서 제외하여야 한다는 의견이 나온다.   이번 규제에서 분양권과 입주권도 주택으로 간주하기 때문에 문제가 생긴다.  입주권은 재건축 조합원으로서 관리처분인가시부터 주택완공하여 입주할때까지 주택을 취득할 수 있는 권리를 말한다.  분양권은 조합원에 공급하고 남은 분량에 대하여 분양을 통하여 당첨되어 주택을 공급받을 수 있는 권리를 말한다.  

결국 입주권과 분양권은 그 대상인 부동산 즉 아파트의 실체가 없지만 그것을 취득할 수 있는 권리이다.  즉 입주권, 분양권 자체는 부동산이 아니다.  이렇게 부동산이 아닌 것을 정책적으로 부동산으로 보니 여러가지 문제가 발생한다.  

9.13 부동산 규제대책은 규제지역 내에서 2주택 이상 다주택자를 대상으로 신규 담보대출을 원천 봉쇄했다.  또 규제지역내 재개발과 개건축으로 얻게되는 입주권이나 분양권을 주택으로 간주하기로 했단다.  이것 때문에 문제가 되는 것이다.  1+1 재건축을 신청한 조합원은 입주권이 2개 생기므로 2주택이상 다주택자에 해당되어 담보대출을 받을 수 없어서 자금 융통을 할 수가 없게 되었다.  

그래서 일부단지에서는 1+1 재건축을 염두에 두고 소형가구를 대량 배치했지만, 이번 1+1재건축 규제로 인해 이주비 대출등이 불가하여 설계 변경이 불가피해졌다.  이에 대해 부동산 전문가들은 1~2인 가구의 증가추세로 꾸준히 소형주택 이 공급되어야 하는데, 오히려 정부에서 쌍수를 들고 말리는 꼴이다.  이러면 결국 공급 감소로 인해 주택가격 상승이라는 악순환이 재현될 것이라고 도 한다.  

이번 규제대책에 또하나 골때리는게 재개발, 재건축에 따른 이주비 대출도 주택 구입 목적의 대출로 본단다.  이렇게 되니 1+1 재건축을 통해서 관리처분인가 후 입주권 두개를 얻는 조합원이 다주택자가 되어서 대출규제에 묶여서 개인 집단대출 자체를 아예 받을 수 없은 지경에 이른 것이다. 

뿐만 아니라 3년 전매제한에 묶이게 되어서, 팔수도 없어서 최소 3년간 다주택자 보유세 중과 적용을 받게 된다.  이렇게 말도 안되는 상황이 현재 벌어지고 있다. 

이렇게 기존에는 적법한 절차를 거쳐 2주택을 가진 것인데,  9.13 대책으로 다주택자로 분류되어 말도 안되는 피해를 보게 된다.  

현재 1+1 재건축을 추진중인 곳은 잠실 진주아파트와 반포주공 1단지, 신반포8차 등 주택공급이 턱없이 부족한 강남권이다.  이들 단지의 조합원에게는 비상이 걸린 것이다.  2주택자로 인정되면 세금부담과 대출규제를 받게 되어서 사업추진을 사실상 멈출 수 밖에 없다. 

이런 이유 때문에 일부 조합에서는 단지 면적 구성과 총가구수, 단지 구조 등 사실상 설계도를 다시 만드는 것을 검토하기도 한단다.  이는 누구라도 마찬가지 일게다.  정부정책을 믿고 진행을 했는데, 정권이 바뀌면 이렇게 급작스레 바뀌는게 이게 나라인가 묻고 싶다.

정부의 일관성 있는 정책과 예측가능한 행정이 필요하다.  이 정권은 집값을 때려잡는다고 공언하면서 집값을 역대 이래 최대로 올려놓고 공시가 현실화를 한다고 한다.  즉 집값을 올려 놓고, 올려놓은 집값을 기준으로 세금을 많이 걷자는 속셈이다.  거기다가 집없는 서민을 위한 주택대책을 세우면서 대출도 묶고, 세금도 쎄게 때린다.  집이 없으면 정부가 지원하고, 정부지원 받아서 집을 사면 바로 적폐가 되는 세상이다. 도대체가 나라와 국민을 위한 정책인가 싶다.  자기네 정권을 유지하고 그외에 뒷구멍으로 뭘 더 바래서 그런지 모르겠지만  참 문제다.  정권이 바뀌면 또 줄줄이 포승줄에 묶이서 닭장차 타고 갈 사람들 아닌가!  참 신기한 나라다.

[위 내용은 news1의 2018.11.16.자 <1+1 재건축 장려할 때는 언제고... 애물단지 전락 위기> 기사를 토대로 정리 편집했음]