용산 유엔사부지 개발

대한민국의 최고로 핵심중의 핵심 부동산은 앞으로 용산이 될거라고 다들 주장한다.  용산은 미군부대 이전이 본격화 됨으로써 우리 국민이 제대로 접근할 수 있는 진짜 우리 입지가 되었다.  미군부대 부지에는 용산민족공원이 들어설 예정이다.  따라서 친환경적인 입지로서의 용산은 기대가 매우 크다.  그리고 서울역부터 용산역까지 이어지는 첨단국제업무축은 도심권의 핵심 개발 지역이다. 강북지역에서 MICE 입지로 가장 최고의 위치이기도 하다.  

용산의 유엔사 부지개발이 본격적인 닻은 올렸다.  하지만 착공까지는 많은 어려움이 예상된다.  

첫째, 서울시가 집값을 잡고 안정화를 위해 노력하고 있어서 인허가 절차가 쉽지만은 않을 것이다.  서울시는 집값을 자극할 수 있는 경우에는 민감하고 반응한다.  특히 박원순 시장은 용산,여의도 통개발 발언 이후 폭발적인 집값 상승으로 큰 홍역을 단단히 치른 바 있다.  이런 이유로 업계에서는 일레븐건설의 유엔사 부지 개발사업이 서울시의 문턱을 넘기 어려울 것으로 전망하고 있다. 9.13 부동산규제책이후에 모처럼 잡은 안정화 기조에 찬무을 끼얹을 수 있어서 담당 공무원들이 눈치를 보고 틀을 가능성이 높아보인다.

둘째, HUG(주택도시보증공사) 분양보증이라는 높은 장벽을 넘어야 하는 것도 큰 부담이다.  인근에 위치한 한남동의 나인원한남이 '임대후 분양'을 선택한 전철을 밟는게 아닌가 하는 전망이 조심스레 나온다. HUG는 평당 분양가가 인근 아파트 평균 분양가 또는 매매가격의 110%를 초과할 경우에는 보증을 거절하고 있다.  지난 6월에 나인원한남도 분양가가 HUG 요구수준보다 훨씬 높아서 설계 변경 등 별별 수단을 강구하고도 합의에 이르지 못해서 결국은 임대후 분양으로 전환해 임차인을 모집했다.  나인원한남의 시행사인 디에스한남은 분양보증 승인을 앞두고 HUG와 반년 가량 줄다리기 협상끝에 결국 일반분양을 포기했다.  그래서 4년 임대후 분양가를 책정할 때는 분양보증절차가 생략되기 때문에 사실상 우회작전을 쓰는 것이다.  일레븐건설 역시 나인원한남과 같이 임대후 분양을 할 가능성이 높아보인다.  일레븐 건설을 공사비를 낮춰, 분양보증에 성공하기 위해서 780개의 가구수를 426가구로 하여 사업을 변경 추진하고 있단다.    하지만 순수 주택만 있는 나인원 한남과는 달리, 유엔사부지는 아파트를 제외하고 오피스텔 분양으로 사업비를 충당 가능하기 때문에 임대후 분양을 진행해도 무리가 없을 것이라고 한다.  

사업의 시작으로 유엔사 용지 복합개발 사업 환경영향평가 보고서의 초안검토가 진행되었다.   이 사업은 이태원동 22-34번지 일대 5만 1753제곱미터 부지에 아파트 426가구, 오피스텔 1053실을 포함해서 오피스, 판매시설, 숙박시설, 문화집회시설 등을 짓는 프로젝트다.  그래서 일본 도쿄의 롯폰기힐스와 유사하다는 평가를 받고 있다.  환경영향평가는 23일까지 평가서 주민공람을 진행한다.  개발의 순서는 환경영향평가를 시작으로, 건축심의, 교통영향평가 등을 거치게 된다.

사업주체인 일레븐건설은 작년 6월에 예정가 8030억원 보다 2000억원 이상 많은 1조 552억원에 이 부지를 한국토지주택공사(LH)로부터 매입했다. 이 유엔사부지는 땅값만 1조원이 넘는다. 입지적으로 강남과 강북에 접근이 용이하고 있어 자산가들이 눈독을 들여온 곳이다.  이곳은 도로 맞은편에 미군부대 부지에 민족공원이 조성될 경우 최고급 주거지역으로 개발될 예정이어서 높은 분양가가 예상된다.  일레븐 건설을 모든 인허가 절차를 내년안에 마무리 한다는 각오다.  

용산은 도심으로서의 기능을 한 적은 거의 없다.  지리적으로 볼때 서울 한가운데에 위치하면서도 그 가치를 충분히 발휘 할 수 있음에도 불구하고 말이다.  가장 큰 이유가 미군부대의 주둔이었을 것이다.   즉 도심권에서는 종로구, 중구에 가리고, 현재 최고 중심지가 된 강남권에도 밀려서 애매한 입장을 가지고 있었던 것이다.  대한민국 역사상 용산을 제대로 사용한 시가가 거의 없었다.  

이제는 용산이 달라지고 있다.  미군부대가 평택으로 이전하고, 드디여 우리가 용산지역을 제대로 우리 뜻대로 활용할 수 있게 되었다.  그러기 때문에 용산의 가치는 누구도 예측할 수 없다.  종로구나 중구와 동급이 될지, 아니면 훨씬 그 이상으로 오를지, 강남과는 경쟁이 될만한 입지인지 미래 용산의 가치가 매우 궁금하지만, 내 생각에는 대한민국 최고의 입지가 용산이 되지 않을까 한다.  왜냐면, 교통과 조망권이 너무 탁월하다.  교통은 서울역과 같이 철도, GTX 선상에 있으며,  한강변에 입지하여 강남과 강북으로의 이동이 자유롭고 강변북로를 통해서 일산이나 잠실방면으로 이동이 자유롭기 때문이다.  또한 가장 큰 프리미엄인 용산민족공원이다.  서울 도심 한가운데, 그것도 서울에서 가장 크게 조성될 민족공원이 들어서면 환경의 탁월성으로 그 가치는 어떻게 평가할 수가 없을 것이다.  미국의 센트럴파크 주변의 오피스텔 가치가 천정부지인 점을 감안하면 충분히 이해가 될 것이다. 

작년에 유엔사 부지가 일레븐건설에 매각되었으며, 1만3600평의 부지의 시세가 1조원이 넘었다.  수송부 부지와 캠프 킴 부지도 매각될 것이다.  유엔사부지 보다 더 넓고 입지 조건이 좋기 때문에 훨씬 더 비싼 가격이 될 것으로 전망한다.  이 3개 부지가 개발되면 지역 부동산 가치는 엄청나게 상승할 것이다.  

단군이래 최고 부동산 개발 사업이라고 했던 용산국제업무지구가 파산한 이후 다신 추진되고 있다.  150층 빌딩이 들어서기로 했던 곳이기 때문에 이러한 개발 자체만으로도 어마어마한 상승효과가 발생할 것이다.  또한 용산역에서 서울역까지 이어지니는 특별관리구역은 강남구 테헤란로에 버금가는 업무시설군이 들어올 수 있는 입지이다. 철도 지하화 작업까지 함께 추진되면 업무시설만 놓고 볼 때 테헤란로 이상이 지역이 될 수도 있다.

바로 이런 용산의 첫사업 유엔사 부지 개발의 멋진 도약을 기대해 본다.


[위 내용은 news 1 2018.11.19.wk <용산 '노른자위'우엔사부지 개발 시동...서울시.HUG 문턱 넘을까> 기사를 정리 편집함]