금리인상 = 집값 하락???

오늘 한국은행 이주열 총재는 금리를 소폭 인상한다고 밝혔다.  기준금리를 종전 1.5%에서 1.75%로 0.25%포인트 인상됐다.  이러한 금리인상은 지난해 11월에 한 후로 처음이다.  미국에서 금리를 올리니까 우리도 달러유출을 막기 위해 어쩔수 없는 선택일 것이다.  왜냐하면, 우리나라가 IMF때는 달러 잔고가 없어서 결국은 국가 부도위기까지 갔었다. 

미국의 금리가 오르면 우리 나라에 투자한 외국인 투자자들은 증시에서 주식을 처분하고 미국시장에 투자를 하는 것이 더 많은 이익을 남긴다.  투자자들은 이익에 민감하므로 쉽게 달러를 빼내어 본국으로 가져간다.  그러면 주가하락은 물론 국내경기마저 힘들게 된다.  이를 방어하기 위해서 미국이 금리를 올리면 우리도 같이 올려야 하는 이유이다.  예전에는 미국의 금리와 우리나라 금리는 무관하게 운영했었는데 이른바 탈동조화 현상이 지배적이었다.  그러나 지금은 동조화 현상이 짙게 나타난다.  이것은 바로 글로벌 경제로 인해 하나로 묶이는 지구촌이 되었기 때문이다.

이러한 금리인상이 부동산 시장에 악재로 작용하리라고 본다.  가뜩이나 9.13 규제조치로 인해서 부동산 시장은 성장일로에서 하향국면으로 접어들었는데, 이번 금리인상이 불난집에 기름을 붓는 격이 되리라고 전망한다.  누구든지 집을 살때에는 100% 현금으로 사는 경우는 없다.  대출을 통해서 집을 사는 경우인데, 금리가 오르면 대출이자 부담 때문에 집을 사려는 수요는 꺾일 수 있다. 
9.13 부동산규제로 인해 가뜩이나 대출에 제한을 받고 있는 상황이다.  그 규제를 살펴보면 무주택자가 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에서 공시가 9억원 이상의 고가주택을 구입할 경우에는 주택구입후에 2년 이내(소유권이전등기일 기준 2년이내)에 전입하는 것을 조건으로 주담대가 가능하다.

1주택자가 기존주택을 신규 주태구입 후 2년이내에 처분한다고 약정할 경우에는 주담대 대출이 가능하다. 

1주택 보유세대가 직장근무, 별거봉양 등으로 기존주택을 보유하면서 추가주택을 구입해야할 필요성을 입증할 경우에는 기존주택과 신규취득주택에 가족이 각각 거주하겠다는 약정체결후 신규주택 취득을 위한 주담대가 가능하다.  다만 이 경우에는 신규취득하고자 하는 주택이 공시가 9억원 이상의 고가주택일 경우에는 주담대 취급이 제한된다.

이사, 직장근무, 부모봉양 등 추가주택 구입의 사유가 명백히 입증될 경우에는 기존주택을 담보로 한 신규주택 구입이 가능하다.  이경우에도 기존주택을 2년내에 처분해야 하고, 신규주택도 9억원 이상의 고가주택이 아니어야 한다.

이를 위반한 경우에는 해당대출을 즉각적으로 회수하고, 차주의 주택관련 대출을 향후 3년간 제한 한단다.

2주택 이상 보유세대라 할지라도 규제지역외 지역에 소재한 주택을 구입하기 위한 목적의 주담대는 제한되지 않는다.  또한 2주택보유 세대는 기존주택을 모두 처분한다고 약정하는 경우에도 규제지역내 주택 취득 목적의 주담대를 받을 수 없다.

이렇게 엄격하게 대출이 제한되어 있는 상황에서 금리마저 인상하니 악재가 겹친다. 

이렇게 금리가 오르게 되면 주택담보대출의 시중금리는 4%대라고 한다.  지금보다는 다소 대출이자가 높다고 할 수 있다.  그러나 지금의 금리는 아주 매우 낮은 상황이다.  2006년 집값이 급격하게 오를때에도 주택담보대출 금리가 7%대에 육박했다.  그럼에도 불구하고 대출을 받아서 집을 사는 경우는 허다했다.  그래서 대출을 받아서 집을 살 수 있는 계층이라면 그정도의 금리 인상에 따른 대출이자에 대해서 그렇게 민감하게 반응하지는 않을 것이다.  그때에 비하면 지금의 금리수준은 주택수요자들이 대출을 꺼릴 정도로의 높지 않다고 생각된다.  오히려 지금상황에서 문제가 되는 것은 금리가 아니라, 대출규제가 수요에 장애요인일 뿐이다. 

이렇게 대출을 규제해 놓으니 은행을 비롯한 각종 금융회사들이 영업의 부진으로 인해 수익성이 떨어진다.  이런 이유로 인해 금융사의 주식은 폭락하게 된다. 뿐만아니라 수요의 규제로 인해 부동산 시장이 냉각기가 되어서 관련 산업 특히 건설업의 주가도 내리막길이다.  규제로 인해 나타나는 현상은 우리나라 경제 전체로 보면 경기침체라고 보면된다.

문재인 정부가 들어선 시기에 미국과 유럽, 그리고 일본의 경우에는 경기호황의 길을 가고 있다.  오직 우리만 거꾸로 가고 있다.  거꾸로 타는 보일러도 아니고 한심하고 답답하기 그지없다. 
경제가 살아야 한다. 어디들 보더라도 제대로 돌아가는 곳이 없다.  암만 생각해도 이 정부는 첫단추를 잘못 뀄다.  대통령이 취임하자 마자 인천공항에 가서 비정규직을 정규직으로 만들어 주겠다고 할때 부터 발단이 되었다.  그렇게 하고 최저임금을 최대한 올려주니까, 편의점 등 각종 소상공인들이 무너질 수 밖에 없었다.  이렇게 무너지는 소상공인들을 위한답시고 신용카드 가맹점수수료 탓을 해서, 가맹점수수료를 1%대로 강제로 낮춰놨다.  연매출 500억까지 중소상공인이란다.  500억 매출까지 비호한다는게 어의가 없다.  이렇게 하니 카드사가 힘드니 현대카드는 200명 구조조정한다고 하고, 롯데카드는 매물로 시장에 나와 있다.  이러니 정부는 카드사를 위한답시고 규제룰 대폭 완화하여 카드사의 중소기업 등에 대한 신용정보 회사를 허용한단다.  양질의 일자리에서 내몰리는 직원들은 뭐가 된단 말인가?  일자리는 커녕 오히려 멀쩡하고 일하고 있는 사람도 끌어내리는게 정부인가 보다. 64

지난 1년간 집값은 폭등하게 해놓고 주택관련 세금은 얼마나 많이 거둬들이는가?  보유세와 종부세로 올해 엄청 끌어모았다.  이렇게 재원을 마련해서 모두 복지예산에 충당하려는 것인지 궁금하다.  그러면 달리 해석하면 그 재원의 바탕이 되는 집가진 자들에게 고마워해야 하는게 아닌가 한다.  그런데 이건 뭐 세금도 그렇게 뜯어가며, 집가진 사람을 모두 투기꾼으로 몰아세워 적폐로 내몰고 있는 형국이다.  열심히 돈 벌고 먹을거 안먹고 허리띠 졸라매어 집을 산 사람들은 적폐이고, 펑펑 돈을 써서 집을 못산 사람들은 불쌍한 서민들인가 보다. 

암튼 금리가 당장 오른다고 집값이 떨어지지는 않을 것이다.  단지 경기가 침체되어 그 반사효과로 집값등이 약보합이 되지 않을까 생각이 든다.