용적률 상한 = 지구단위계획 정비

부동산의 가치와 밀접한 관련이 있는 것이 용적률이다.  용적률은 대지면적에 대한 건축연면적의 비율을 말한다.   서울시는 1종일반주거지역은 150%, 2종일반주거지역은 200%, 3종일반주거지역은 250%, 준주거지역은 400%이다.  1,2,3 일반주거지역은 공히 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 노유자시설 등의 설립이 가능하며 그 용적률만 차이가 있다.  준주거지역은 주거기능을 주로 갖되 상업적 기능의 보완이 필요한 주거지역을 말한다. 

이러한 용적률은 지방자차단체 조례로 정하고 있으며, 아울러 지구단위 계획에서도 같이 규제를 하고 있다.  그래서 규제를 하거나 완화를 할때는 조례나 지구단위계획이 같이 연동하여 움직여야 한다.  

서울시가 조례를 개정하여 준주거지역에서  일정한 조건에 맞다면 용적률을 500%까지 완화해 준다고 한다.  그러나 이러한 지역에 제1종 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 용적률이 300%로 제한을 받고 있다.  이렇게 되면 조례가 500%를 허용하여도, 지구단위계획구역에서 300%로 묶이게 되어서 조례의 완화가 제대로 효력을 발휘하려면 지구단위계획구역도 변경절차가 필요하다.  

이러한 상황에서 부동산 시장에 서울시의 반가운 선물이 있다.  서울시는 도심 주택공급 확대 방안에 맞춰서 400여 개의 지구단위계획을 일괄적으로 재정비키로 했다.  이렇게 조례가 완화되어도 지구단위계획구역때문에 걸림돌이 있는 것을 해소하기 위함이다.  그동안 참 공무원 스런 답답한 정책을 폈지만 지금이라도 개선을 한다니까 쌍수들고 환영한다.   서울시의 시가화 면적 중에서 지구단위계획구역으로 지정된 곳은 26%에나 이른다고 한다.  이들 대부분이 주거지역으로 인기가 높은 역세권과 준주거지역이란다.  

서울시는 내년부터 상업지역 주거 비율을 최대 80%까지 상향하는 내용등을 골자로 한 도시계획 조례 개정안이 실효를 거두기 위해서 지구단위계획을 서울시 차원에서 일괄적으로 수정한다고 한다.  

도시계획을 수립할 때 특정지역을 묶어서 체계적이고 계획적으로 관리하기 위해서 수립하는 지구단위계획은 상위법인 국토계획법에 의거해서 이루어진다.  국토계획법에 따르면 일반적으로 건폐율이나 용적률 등은 조례에서 정하기로 디어 있다.  하지만 지구단위계획의 경우에는 별도로 정할 수 있다고 규정하고 있다.  그래서 해당지역을 개발할 때는 지구단위계획의 직접적인 영향 아래 놓이기 때문에, 조례를 규제를 완화하더라도 지구단위계획이 수정되지 않으면 조례의 혜택을 입을 수 없는 상황이다.  

지금까지는 이러한 문제점에 대해서 개별적인 민원이나 구청등의 의지로 지구단위계획의 수정을 추진하곤 했다.  하지만 이러한 절차도 서울시에 의견을 제출 한 후에 도시건축공동위원회 심의를 받아야 해서 복잡하고 시간도 오래 걸렸었다.  

현재 서울시에서 개발이 가능한 주요지역은 사실상 대부분 지구단위계획 구역으로 지정되어 있다.  서울시에는 총 416여개의 지구단위계획이 있다.  면적으로는 서울시 전체의 16%에 달하고, 시가화 면적만 따진다면 전체의 26% 수준에 달한다.  강남구 수서 역세권, 대치동 구마을, 마포구 상암DMC, 마포구 신촌로터리 일대, 서초 양재역 일대, 용산구 한강로 및 이촌. 서빙고동 일대 등 핵심지역들이 지구단위계획 구역으로 지정되어 있다.   그러고 보니 개발될 알짜 자리들이 모두 지구단위계획구역으로 묶여 있다.  세상은 하루가 멀다하고 변하고 바뀌고 있는데, 담당 공무원들은 뭘 하고 있었는지 모르겠다.  

서울시에서는 11월 8일에 도심내 주택공급 활성화 등을 골자로 한 도시계획조례 개정안을 입법 예고한 바 있다.  개정안에 따르면 도심 상업지역의 주거복합 건물에서 적용되던 주거외 용도 비율을 현행 20~30%에서 20% 이상으로 낮춘다.  즉 이는 주거비율의 상환을 80%로 확대한다는 의미이다.  또한 주거공간의 용적률은 현행 400%에서 600%로 높인다고 한다.  도심뿐 아니라 서울 전 지역의 준주거지역에서는 임대주택을 공급할 경우에 현행 용적률 400%가 아니라 500%가 적용된다고 한다.  이경우에 증가한 용적률의 50%는 임대주택으로 지어야 한다. 

이렇게 지금까지는 답보상태에 있던 것을 서울시가 획기적으로 혁신을 하는 것은 쌍수들고 환영한다.  그동안 많은 규제에 묶이다 보니 각종 개발사업이 속도를 내지 못하고 있었다.  그리해서 서울시 도시 주거상황이 어쩌면 지방도시보다 많이 열악한 상황을 면치 못하고 있었다.  이렇게 규제로 인해 도시의 격이 떨어지는 것은 도시뿐만 아니라 국가 전체적으로 볼때도 국격이나 국가경쟁력에도 문제가 있었다.  시중에 유동자금이 1000조 이상 묶여 있다고 한다.  이러한 자금을 경제가 활성화 되도록 투자가 되도록 물고를 터 줘야 한다.  비록 그것이 부동산이건 아니면 일반 산업이건 불무난다.  개발이 일어나는 곳에 투자가 발생하고, 투자가 발생하면 일자리가 늘어난다.  일자리가 생기면 실업률이 줄어들고, 국민소득이 늘어나서 전체적으로 긍정적인 경제적 효과가 폭발적으로 일어난다.  

규제철폐, 규제 일몰제는 벌써 오래전부터 정권이 바뀔때마다 거의 캐치프레이즈로 들고 나왔었다.  그러나 정작 바뀌는 것은 병아리 눈물만큼 찔끔하고 말았다.  그렇기 보이기 위한 전시행정을 할게 아니라 진실로 국민의 입장에서 국민을 위하고, 나라를 더욱 강하고 부강하게 하기 위한 각고의 노력과 자세가 필요하다.  

다소 늦은감은 있지만, 이런 이중삼중 중복규제로 인해서 경제발전의 발목으로 이중삼중으로 잡고 있어서 절름발이로 경기에 임하는게 아닌가 하는 찝찝함을 지울수가 없었다.  이번에 서울시의 지구단위계획구역에 대한 일괄적인 수정을 통해서 쾌적한 국민의 보금자리를 확보해주고, 아울러 도시와 국가가 성장하고 부강해 지기를 간절히 고대해 본다.  역사는 변하고 그 변화는 긍정과 희망으로 향하는 법이다.


[위 내용은 서울경제 2018.12.05.자 <서울시, 지구단위계획 일광정비, 상암.신촌.용산역 일대 용적률 상향 빛보나> 기사를 편집 재정리함]