아파트보다 소형빌딩

얼마전까지만 해도 꼬마빌딩 한채 갖는게 인기가 있었다.  그러다가 최근에 아파트값의 놀라운 인상으로 인해 빌딩에 대한 관심은 묻히는듯 했다.  올해 9.13 부동책 규제책 이후로 아파트값이 주춤하는 사이에 다시금 빌딩에 대한 관심이 배시시 고개를 들고 있다.  정작 아파트냐 빌딩이냐 양자 택일의 문제가 아니라, 어느 것이 돈이 되고 수익이 많이 나느냐에 따라 투자자의 관심이 변하는 것이다.  


은퇴 나이가 되면, 그간 모아둔 돈을 투자해서 지속적인 수익이 나는 곳에 투자를 하고 싶어한다.  그래서 꾸준히 나오는 월세수입으로 은퇴 이후의 생활을 하고 싶은 것이다.  월세수익으로는 아파트보다는 상가빌딩이 월등히 낫다.  경기가 받쳐주고 상권이 형성된 곳이라면 정말 땅 짚고 헤엄치는 격으로 손쉬운 투자가 될 수 있다.  그러기 때문에 소형 꼬마빌딩에 대한 투자는 항상 주목을 받고 관심을 갖기 마련이다.  

요즘 강북권 소형 빌딩에 대한 문의가 많이 있다고 한다.  9.13 부동산 규제책의 풍선효과로 다시금 소형빌딩이 관심을 갖는 증거다.  실제로 올해 상업용이나 업무용 빌딩의 거래량을 분석해보니 올 1월부터 10월까지의 거래 건수는 5만 8천여건이었단단.  이는 같은 기간동안 거래량이 역대 최고치를 갱신하였다고 한다.  이렇게 상업 업무용 부동산 거래량이 늘고 있는 이유 중 하나는 아파트값 상승이 많은 영향을 미친 것으로 분석이 된다고 한다.  아파트 값이 많이 올랐고 이에 비교하면 극소형 빌딩들이 아파트보다 저렴할때가 있다고 한다.  이렇게 아파트보다도 저렴하고 규제도 덜 받으니 자연히 극소형 빌딩으로 눈을 돌리는 것은 당연한 흐름이다.  


예를 들어 서울 강북권인 도봉구의 대로변에 있는 지상 4층, 연면적 444 제곱미터 규모의 상가주택의 경우 13억원 선에 매물이 나왔다고 한다.  또 역세권 상가주택의 경우도 지하1층, 지산 4층, 연면적 481제곱미터의 규모가 매매가가 18억원 선이라고 한다. 

이렇게 강북권에 있는 초소형 빌딩이나 상가주택들은 서울에 있는 30평형대 평균 아파트값보다 훨씬 저렴한 곳들이 많이 있다고 한다.  이러다 보니 아파트보다 임대수익과 지가상승에 따른 미래가치까지 기대되는 수익형 상품이 인기를 끈다고 한다.   여기에다가 상가빌딩의 경우에는 주택에 적용되는 각종 대출규제를 비롯한 여러가지 부동산규제에서도 비교적 자유롭다는 점이다.  이것이 바로 강북권 소형빌딩이나 수익형 상품에 뚜렷한 관심을 기울이게 하는 포인트이다. 


이렇게 매력적이고 투자성이 높은 소형빌딩 투자시에는 몇가지 주의할 점이 있다.

첫째, 극소형 빌딩이나 상가주택들의 경우 신축은 영세업체에서 대부분 시행 및 시공을 하게 된다.  자칫 자금이나 업체에 문제가 생길 경우 유치권 등의 문제가 있을 수 있어, 매입 전 현장화인이 꼭 필요하다.  또 등기부상에 실제 건축주와 계약자명이 다른 경우도 많아서 주의해야 한다. 

둘째, 관리의 문제다.  수익형 부동산의 경우 건물 관리를 대행업체에 맡기는 경우가 많다.  하지만 오래된 극소형 빌딩의 경우 임대수익에 비해 관리비가 더 많이 나올 가능성이 높기 때문에, 건물주가 사소한 문제는 직접 관리할 수 있는 노하우를 배워둘 필요가 있다.

셋째, 임대수익이다.  극소형 빌딩이나 상가주택은 위치에 따라 공실이 많이 발생할 가능성이 높다.  반면, 건물 면적이 작다 보니, 가치가 상승하는데도 한계가 있을 수 있다.  이에 따라 소형이지만 공실률이 낮고, 임대수익이 꾸준한 곳을 중심으로 알아보는 것이 좋을 것이다. 


이렇게 투자수익률이 좋은 소형빌딩에 대해서 몇가지 주의점은 꼭 챙기고 집고 대비를 해야 한다.  

다음은 '10년만에 꼬마 빌딩 한채 갖기(저자 임동권)' 내용을 정리한다. 

글로벌 강국 코리아 국민에게 기대될 만한 시대적 품격으로서 '재산품'을 만들어 보는게 어떨까!  이를 테면 50대에는 재산 10억원, 60대엔 20억원, 70대엔 30억원을 목표로 정하여 2020년부터 적용해 볼 것을 제안해본다.  그렇지 않아도 혼탁한 황금만능시대에 사는 우리의 영혼을 더욱 세속화 하자는 것이냐고 반문할 수 있겠지만 빌딩과 상가, 사업용 토지 중개를 전문으로 하는 필자로서는 건강한 부를 이루는 일도 인생 중 중,후반에 도전할 만한 매우 가치 있는 일이고, 목표달성을 위해 정진하는 과정은 정신건강에도 좋다고 생각하여 그리 제안하는 것이다. 

빌딩이라 하면 강남대로나 테헤란로, 여의도, 광화문의 중대형 빌딩들을 연상하기 쉽겠지만 그 정도 빌딩들은 수백, 수천억원 대의 가격으로 개인이 소유하고 관리하기에 너무 크고 귀찮기 때문에 일단 접어두자.  대신, 우리가 현실적으로 도전해 볼 만한 적정 규모를 대지 100평, 연면적 300평, 지하1층/지상7층, 승강기 1대, 매매가 30억원, 보증금 2억원에 월세 1,200만원 정도 나오는 건물로 설정해 보자.  이 정도면 최소 규모의 빌딩이라 부를 수 있으리라.  탑층에는 내가 살고 건물을 관리하면서 말이다.  한강의 기적을 일군 주역이자 한편으로는 열심히 재테크한 당신은 인간수명 100세 시대를 맞이하여 2020년부터 만 70세가 되면 이 정도 빌딩은 소유해야 하지 않겠는가!

방법론으로 들어가 보자.  이 책의 주제인 '3억원으로 10년만에 20억원 대 빌딩부자되기'에 대한 구체적인 방법론은 빌딩투자의 고수가 되고 싶다면에 나와 있다.  그런데 재테크를 공격적 마인드를 가지고 건물 신축방식을 곁들인다면 3억원으로 10년만에 30억원대 빌딩부자도 가능하다.  20억원대 빌딩오너가 되고자 한다면 종잣돈 3억원 정도는 있어야 빌딩 만들기 스타트라인에 설 수 있다고 본다. 


그러면 3억원에서 5억원까지는 일반적 방식으로, 5억원부터는 신축을 통한 공격적 재테크를 통하여 몇차례 굴려서 30억원대 빌딩부자라는 종착역까지 10년 레이스를 중계방송해 보자.   단기간내에 보다 큰 임대수입과 매도차익을 얻으려면 서울보다는 수도권으로 나가야 한다.  신도시 단지 내 구분상가에 투자해보자.  파주 신도시 대단위 아파트 단지내 분양상가이다.  보증금 5천만원, 월세 320만원에 편의점에 임대하기로 확정된 물건으로서 매가 5억원이다.  

[위 내용은 2018.12.08.자 <강북권 상가주택. 소형빌딩 매입 '붐'왜> 기사내용을 편집 정리함]