집값도 학습효과!

소비에서 가장 크게 작용하는 것이 심리이다.  소비는 사람이 하는 것이다.  사람은 감정의 동물이기에 감정의 지배를 많이 받는다.  어떤 소비재이건 구매자의 심리적 영향에 따라 수요가 정해진다.  부동산도 예외는 아니다.  9.13 규제대책 이후에 주택시장에도 수요는 꽁꽁얼어가고 있다.  주택수요자중에는 집값이 계속 떨어지리라는 기대감이 잠재하고 있어서 그런 것이다.  이러한 심리가 지배적인 시장에서 물가를 비롯한 부동산은 꾸준히 우상향 곡선을 그리며 상승해 왔다.  

국민은행 주택가격 동향 자료에 따르면 1986년부터 지금까지 33년 가운데 서울집값이 하락한 해는 10번 있었다고 한다.  그외 23번은 보합이거나 올랐다고 볼 수 있다.  1986년 대비 지금의 집값은 2.3배 올랐다고 한다. 이는 단순히 계산하더라도 연간 7% 가량씩 꾸준히 상승하였다고 볼 수 있다.  IMF외환위기때에는 13.24%로 최대로 많이 하락했다고 한다.  장기적인 전망에서 보면 집값은 지속적으로 우상향을 유지한다고 볼 수 있다.  이러한 과거의 경험치를 토대로 미래의 집값도 우상향을 그리며 상승한다고 볼 수 있다.  이런흐름은 사람들에게 학습효과를 낳게 하여 내년에도 그 이후에도 서울 집값은 꾸준히 상승한다는 강한 믿음을 가지게 한다.  이것은 아마도 주택 수요층의 지배적인 심리로 자리매김 한 것일 것이다.  아울러 한국건설산업연구원이나 주택산업연구원도 내년 서울 집값 전망을 쉽게 마이너스로 보지 못하는 이유의 하나이기도 하다. 

집값에도 심리적인 요인이 반영된 학습효과가 영향을 미친단다.  학습효과는 특정한 작업을 여러번 반복함으로써 더욱 숙달되는 현상을 의미한다. 부동산 시장에서 수요자들이 뚜렷한 특정의 작업을 한 것이 아니지만, 트렌드를 분석하고 반복되는 패턴을 읽고 미래 부동산 가치를 전망하는 것이다.  33년 동안의 패턴을 보고 그 흐름을 충분히 읽고 거기에 맞게 미래를 점을 칠 수 있다.  물론 그것이 정확한 분석이나 예측이라는 것은 차치하고도 말이다.  이것이 바로 기대심리에 따른 시장전망이다.  기대심리가 작용하여 현실의 경제에 영향을 미치게 하는 것은 비단 어제오늘의 일이 아니다.  

가장 대표적인 기대심리가 네덜란드에서의 튜율립 투자가 아닌가 한다.  
튤립은 네덜란드가 터키에서 수입한 꽃으로 이슬람교 터반  모양에서 이름 유래했단다.  동방에서 온 고귀하게 생긴 꽃잎이 금보다 값진 것으로 여겨져 너도나도 귀부인들 사이에 투자 광풍이 일어 튤립 한뿌리에 한때는 6천길더까지 갔단다.  그 돈은 당시 목수들의 1년치  수입이 250길더 였으니, 튤립 한뿌리가 목수의 20년치 급여에 해당한단다. 그러다가 부자집 요리사가, 주인이 6천 길더 주고산 튤립 뿌리가 소포로 배달 되었는데 이를 양파인줄 알고 요리를 해 먹었는데, 화가 난 주인은  재판을 걸었단다.   그러나 판사는 튤립가치가 주인이 주장하는 만큼의 가치가 없다고 판결하였다. 즉 꽃 자체의 가격인  1길더의 가치라고 판시했다. 그러자 6천길더까지 간 튤립 가격은 곤두박질 치듯 떨어졌고, 나라경제는 대혼란에 빠진다. 그래서 국가가 개입하여 나라의 경제위기를 막기 위해 33길더로 정했단다. 

이러한 기대심리에 따라 투자를 하는 것은 어쩌면 극단적인 묻지마 투자로 이어질 수 있다.  튤립투자처럼 묻지마 투자의 끝은 비극일 뿐이었다.  부동산의 경우에도 이렇게 기대심리를 갖고 하는게 묻지마 투자일까?  단언컨데 그건 아닐 것이다.  튤립은 경제적인 효용이 별로 없다.  하지만 집은 최소한 사람이 거주할 수 있는 의식주의 한 틀을 제공한다.  그런만큼 부동산 광풍이 분다고 하더라도 이를 묻지마 투자라고는 하지 않는 이유이다.

경제가 꼬꾸라지지 않는한 집값은 일반적으로 우상향할 것이다.  집값이 빠질때는 그 회복시간과 속도를 같이 파악해야 한다.  왜냐하면 투자에서 시간은 바로 돈이기 때문이다.  예를 들어 서울 집값이 1기 신도시 입주의 영향으로 91년 3월에 정점을 찍고 내리막길을 걸어서 전 고점을 회복하는 데는 꼬박 11년이 걸렸다.  그리고 금융위기 이후 2010년 3월까지 오른 서울집값은 다시 그만큼 상승하는데 6년이나 걸렸다고 한다.  49

물론 집을 단지 주거의 개념으로만 본다면 집값이 오르건 내리건 아무런 상관이 없을 것이다.  지금 정부가 집을 오로지 주거의 개념으로 보고 그렇게 정책을 펴는 것 같다.  그러나 대부분의 국민들은 집을 거주의 개념 뿐만 아니라 투자의 개념으로 같이 생각을 한다.  이러한 점이 정부와 국민들과의 눈높이의 차이인 것이다.  특히 서울 사는 사람들 백이면 백 모두 투자가치가 있는 집을 구매하려고 한다.  단지 현재 그러한 여력이 없어서 과감하게 투자를 못하고 있는 것 뿐이다.  서울에 수요를 가지는 자체가 그러한 욕망이 있다는 표현인 것이다. 

아마도 그러한 투자에 대해 무관심한 사람은 요즘 말로 자연인일 것이다.  TV에 방영되는 그들의 삶을 보면 일면 부러운 점도 많이 있다.  하지만 그러한 삶은 로빈슨크루소와 같이 사회에는 단절되고 고립된 혼자만의 독단적인 삶인 것이다.  그것은 사회적 동물인 인간의 삶과는 너무도 동떨어지고 거리가 먼 방식이다.  그저 신기해서 방영이 되고 보고 있을 뿐이다.  

집은 태고적부터 사람에게서는 뗄래야 뗄 수 없는 가장 밀접한 연관성을 가지고 있는 인간의 창조물이다.  이러한 창조물이 없었다면 동물과 같이 들판이나 동굴에서 추위나 더위를 피하는 원초적인 삶을 살고 있을 것이다.  하지만 사람이기에 스스로가 자연을 극복하여 자연의 재료를 활용하여 집이라는 창조물을 만들어 냈다.  이러한 창조물은 경제 거래가 활성화 되기 이전에는 매매의 객체가 되지 못했다.  하지만 매매의 객체가 되면서 부터 집은 가치를 가지게 되었고, 경제의 흐름에 편입이 되었다.  이렇게 경제에 침투한 집은 이제는 투자의 객체로서 역할을 하고 있다.  투자라는 것은 미래에 대한 개념이므로 사람의 관념이 들어간다.  사람의 관념에는 오로지 이성적 판단이 절대적일 수 없다.  감성이 지배하는 기대심리가 한 괘를 차지 하므로 집은 사고자 하는 사람들의 심리적인 영향에 따라 오르고 내리고 하는 것이다.  

[위 내용은 중앙일보 2018.12.11.자 <서울집값 10전 11기... '학습효과' 믿고 집 사도 되나> 기사를 기본으로 편집 정리함]